Αγορά νεόδμητου ή ανακαίνιση παλαιού; Τι συμφέρει πραγματικά το 2026

1. Μια αγορά σε μεταβατικό στάδιο

Το 2026 βρίσκει την ελληνική αγορά ακινήτων σε φάση ωρίμανσης.
Οι τιμές στα νεόδμητα παραμένουν υψηλές λόγω του κόστους κατασκευής και της ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ τα παλαιά διαμερίσματα εξακολουθούν να αποτελούν τη ραχοκοκαλιά του αστικού αποθέματος.

Οι αγοραστές, ανάλογα με τον προϋπολογισμό και τις ανάγκες τους, καλούνται να επιλέξουν:
🟢 ένα σύγχρονο, “έτοιμο” σπίτι χωρίς φθορές, ή
🔵 ένα παλαιό ακίνητο με δυνατότητα ανακαίνισης και υπεραξίας.

Και τα δύο έχουν πλεονεκτήματα — αρκεί να ξέρετε πώς να τα αξιολογήσετε σωστά.

2. Νεόδμητα: ασφάλεια, ενεργειακή απόδοση και άνεση

Οι νεόδμητες κατοικίες του 2026 είναι σαφώς πιο ποιοτικές και βιώσιμες από το παρελθόν.
Τα κύρια πλεονεκτήματα τους είναι:

• Ενεργειακή απόδοση Α+ ή Α++ – μειωμένα λειτουργικά έξοδα και φιλικότερο περιβάλλον.

• Σύγχρονος σχεδιασμός με μεγάλες βεράντες, αποθήκες και parking.

• Αντοχή υλικών και χαμηλή συντήρηση για τα πρώτα χρόνια.

• Αξία μεταπώλησης που παραμένει υψηλή σε δυνατές περιοχές.

📈 Εκτιμώμενη μέση τιμή 2026:
Αθήνα – Βόρεια Προάστια: 5.000–7.000 €/τ.μ.

3. Αγορά υπό κατασκευή: το “έξυπνο” νεόδμητο

Μια ιδιαίτερα ελκυστική κατηγορία είναι τα ακίνητα υπό κατασκευή (off-plan projects).
Η αγορά σε προγενέστερο στάδιο επιτρέπει στον αγοραστή να “κλειδώσει” τιμή 10–15% χαμηλότερη από την τελική, ενώ υπάρχει συνήθως και η δυνατότητα πληρωμής σε στάδια, καθώς προχωρά η κατασκευή.

📉 Εκτιμώμενη τιμή αγοράς 2026:
4.500–6.000 €/τ.μ. σε ποιοτικές περιοχές των Βορείων Προαστίων.

Αυτό σημαίνει ότι κάποιος μπορεί να αποκτήσει σύγχρονο νεόδμητο ακίνητο με χαμηλότερη αρχική δαπάνη, εξασφαλίζοντας παράλληλα προοπτική υπεραξίας και καθαρή απόδοση 7–10% κατά την ολοκλήρωση του έργου.

🔹 Ενδεικτικό παράδειγμα:
Στο έργο Τυμφρηστού της Poli Real Estate στο Μαρούσι — ένα σύγχρονο συγκρότημα έξι πολυτελών διαμερισμάτων — οι αγοραστές μπορούν να επιλέξουν υπό κατασκευή κατοικία σε χαμηλότερη τιμή, προσαρμόζοντας τον χώρο στις ανάγκες τους.
Έτσι, το νεόδμητο μετατρέπεται σε επένδυση με προοπτική υπεραξίας, όχι μόνο σε επιλογή άνεσης.

4. Τα μειονεκτήματα των νεόδμητων

Παρά τα πλεονεκτήματα, υπάρχουν και προκλήσεις:

• Υψηλότερο αρχικό κεφάλαιο σε σχέση με τα παλαιά ακίνητα.

• Περιορισμένη διαθεσιμότητα σε δημοφιλείς περιοχές.

• Υψηλότερη φορολόγηση μεταβίβασης λόγω αντικειμενικών αξιών.

• Για επενδυτές, χαμηλότερη απόδοση (4–6%) στα ήδη ολοκληρωμένα ακίνητα.

Η ασφάλεια και η ποιότητα έχουν κόστος — αλλά και διάρκεια.

5. Παλαιά ακίνητα: ευκαιρίες για όσους έχουν όραμα

Η αγορά παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 20–25 ετών) εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες, ειδικά σε αγοραστές που βλέπουν την ανακαίνιση ως επένδυση.
Οι τιμές ανά τετραγωνικό παραμένουν 40%–60% χαμηλότερες από τις αντίστοιχες των νεόδμητων, δημιουργώντας περιθώριο υπεραξίας.

Τα πλεονεκτήματα είναι σαφή:

• Χαμηλότερη τιμή αγοράς.

• Δυνατότητα ενεργειακής και αισθητικής αναβάθμισης.

• Προοπτική υπεραξίας έως +25% μετά την ανακαίνιση.

• Μεγάλη ποικιλία περιοχών και επιφανειών.

Για επενδυτές, τα παλαιά ακίνητα παραμένουν πιο ευέλικτα και αποδοτικά, αρκεί να υπάρχει σωστός τεχνικός και νομικός έλεγχος.

6. Το κόστος ανακαίνισης το 2026

Το κόστος έχει αυξηθεί, αλλά παραμένει διαχειρίσιμο:

Τύπος ανακαίνισηςΚόστος ανά τ.μ.ΠεριγραφήΒασική300–400 €Κουζίνα, μπάνιο, βάψιμοΠλήρης600–800 €Ανακαίνιση υποδομών και κουφωμάτωνPremium900–1.200 €Ενεργειακή αναβάθμιση και smart home

Ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. μπορεί να ανακαινιστεί πλήρως με 40.000–60.000 €, αυξάνοντας την αξία του έως και 25%.

7. Νεόδμητο ή ανακαινισμένο; Το “ROI” της κάθε επιλογής

Νεόδμητο
Μέση τιμή αγοράς: 5.000–7.000 €/τ.μ.
Εκτιμώμενη απόδοση: 4%–6%
Ρίσκο: Πολύ χαμηλό

Υπό κατασκευή (off-plan)
Μέση τιμή αγοράς: 4.500–6.000 €/τ.μ.
Εκτιμώμενη απόδοση: 7%–10%
Ρίσκο: Μεσαίο

Παλαιό + Ανακαίνιση
Μέση τιμή αγοράς: 1.500–2.000 €/τ.μ. + 700 €/τ.μ. ανακαίνιση
Εκτιμώμενη απόδοση: 6%–8%
Ρίσκο: Μεσαίο

Παλαιό χωρίς ανακαίνιση
Μέση τιμή αγοράς: 1.200 €/τ.μ.
Εκτιμώμενη απόδοση: 0%–2%
Ρίσκο: Υψηλό

📊 Συμπέρασμα:
Το νεόδμητο προσφέρει σταθερότητα και ποιότητα.
Το υπό κατασκευή (off-plan) συνδυάζει νεόδμητο προϊόν με υψηλότερη αναμενόμενη απόδοση.
Ενώ το ανακαινισμένο παλαιό παραμένει η “έξυπνη” λύση για όσους επιδιώκουν υπεραξία.

8. Πώς να αποφασίσετε ποιο σας ταιριάζει

Η επιλογή εξαρτάται από τον στόχο και το προφίλ σας:

• Αν αναζητάτε κατοικία για ιδία χρήση, προτιμήστε νεόδμητο ή υπό κατασκευή έργο.

• Αν στοχεύετε σε επένδυση με απόδοση, εξετάστε ανακαίνιση παλαιού ακινήτου.

• Αν θέλετε προοπτική υπεραξίας, αγοράστε σε στάδιο κατασκευής, όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες και η ζήτηση αυξάνεται με την πρόοδο του έργου.

Η καθοδήγηση από επαγγελματίες που γνωρίζουν κόστος κατασκευής, νομικά ζητήματα και τοπικές αξίες είναι καθοριστική για τη σωστή επιλογή.

Συμπέρασμα

Το 2026 είναι έτος επιλογών με στρατηγική.
Το νεόδμητο προσφέρει σιγουριά και άνεση,
το υπό κατασκευή off-plan συνδυάζει ποιότητα με υψηλή επενδυτική απόδοση,
ενώ η ανακαίνιση δίνει ευελιξία και δυναμική υπεραξίας.

Η Poli Real Estate βοηθά τους πελάτες της να αξιολογήσουν ποια επιλογή συμφέρει πραγματικά:
είτε πρόκειται για αγορά νεόδμητου διαμερίσματος,
είτε για συμμετοχή σε έργο υπό κατασκευή όπως το Τυμφρηστού,
είτε για έξυπνη ανακαίνιση παλαιού ακινήτου με προοπτική απόδοσης.