1. Ασαφές ή αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό

Κληρονομικά, συνιδιοκτησίες, λάθη στο Κτηματολόγιο, ενστάσεις ή αταυτοποίητα όρια.

Εάν το ιδιοκτησιακό δεν είναι 100% καθαρό,
δεν προχωράμε ποτέ σε αγορά.

2. Δασικές ενδείξεις, ρέματα ή προστατευμένες ζώνες

Ακόμα κι αν ένα οικόπεδο φαίνεται “καθαρό”, μπορεί να:

• εμπίπτει σε δασικό χάρτη,

• αγγίζει ρέμα ή παλιό ρέμα,

• βρίσκεται κοντά σε Natura ή άλλη προστατευόμενη περιοχή.

Αυτές οι περιπτώσεις μπορούν να μειώσουν δραματικά ή να απαγορεύσουν πλήρως τη δόμηση.

3. Άρτιο δεν σημαίνει απαραίτητα οικοδομήσιμο

Πολλά οικόπεδα:

• είναι άρτια λόγω τ.μ. αλλά όχι οικοδομήσιμα,

• ή οικοδομήσιμα μόνο με παρέκκλιση,
  η οποία μπορεί να αλλάξει μελλοντικά.

Αυτό το κρίνει μόνο μηχανικός με αυτοψία και πλήρη φάκελο.

4. Υπόγεια ύδατα ή κακή ποιότητα εδάφους

Προβλήματα όπως:

• υψηλός υδροφόρος ορίζοντας,

• ανάγκη πασσαλόπηξης,

• ασταθές έδαφος,

αυξάνουν το κόστος θεμελίωσης 30%–40%.
Είναι από τα πιο συνηθισμένα κρυφά έξοδα.

5. Παράνομα ή μη τακτοποιημένα κτίσματα μέσα στο οικόπεδο

Παλιά:

• υπόστεγα,

• αποθήκες,

• μικρά σπίτια,

μπορούν να μπλοκάρουν άδειες και να απαιτήσουν ακριβή νομιμοποίηση.

6. Δουλείες (διέλευσης, παροχών, σωληνώσεων)

Εάν μέσα στο οικόπεδο:

• περνά αγωγός,

• υπάρχει δικαίωμα διέλευσης,

• υπάρχει παροχή τρίτου,

η αξία πέφτει και η χρήση περιορίζεται.
Συχνά μειώνεται και η δόμηση.

7. Κακή πρόσβαση ή στενοί δρόμοι

Οικόπεδα σε δρόμους:

• πολύ στενούς,

• απότομους,

• χωρίς επαρκές για πυροσβεστική, μπετονιερες

δημιουργούν μεγάλα προβλήματα στην άδεια και στη μελλοντική οικοδόμηση και χρήση.

8. Έλλειψη βασικών υποδομών (νερό, ρεύμα, αποχέτευση)

Αν δεν υπάρχουν δίκτυα κοντά:

• το κόστος σύνδεσης μπορεί να είναι υψηλό,

• μπορεί να χρειάζονται επεκτάσεις,

• μπορεί να απαιτείται βόθρος ή δεξαμενές.

Ποτέ δεν υποθέτουμε ότι “θα λυθεί”.

9. Θεωρητική δόμηση ≠ πραγματική δόμηση (συγχωνευμένο)

Αυτό είναι από τα μεγαλύτερα λάθη των αγοραστών.

Το ότι ένα οικόπεδο “χτίζει” θεωρητικά 600 τ.μ.
δεν σημαίνει ότι μπορείτε να τα υλοποιήσετε.

Η πραγματική δόμηση επηρεάζεται από:

• συντελεστή κάλυψης,

• αποστάσεις από όρια (2,5–5 μ.),

• ύψος κτιρίου,

• υποχρεωτικές πρασιές,

• σχήμα οικοπέδου (στενό, τρίγωνο κ.λπ.).

Γι’ αυτό πολλές φορές:

• Θεωρητική δόμηση → 600 τ.μ.

• Πραγματική δόμηση → 380–430 τ.μ.

Πάντα ζητάμε μελέτη δόμησης από μηχανικό πριν την υπογραφή.

10. Μη χαρακτηρισμένος δρόμος → εισφορά γης & απώλεια τ.μ. και χρόνου

Το ότι το οικόπεδο “βλέπει” σε δρόμο δεν αρκεί.

Αν ο δρόμος:

• δεν είναι χαρακτηρισμένος,

• δεν έχει επίσημο πλάτος,

• είναι σε Πράξη Εφαρμογής,

• είναι αγροτικός,

τότε μπορεί να απαιτηθεί:

• εισφορά γης,

• απώλεια επιφάνειας,

• μείωση δόμησης,

• καθυστέρηση αδειών.

Από τις πιο συχνές κρυφές παγίδες.

11. Αρχαιολογική ζώνη ή πιθανότητα αρχαιοτήτων

Σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος:

• οι άδειες καθυστερούν 6–24 μήνες,

• μπορεί να ζητηθούν δοκιμαστικές τομές,

• μπορεί να υπάρξουν περιορισμοί σε ύψος και υπόγεια,

• και στην ακραία περίπτωση μπορεί το οικόπεδο να κριθεί μερικώς ή ολικώς μη οικοδομήσιμο.

Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ρίσκα της αγοράς οικοπέδου.

Πριν αγοράσετε — ο “κανόνας των 5 ελέγχων”

Πριν υπογράψετε:

✔ 1. Μηχανικός με αυτοψία

Όχι θεωρίες, όχι Google Maps, όχι λόγια του πωλητή.

✔ 2. Νομικός έλεγχος τίτλου

Κτηματολόγιο, υποθηκοφυλακείο, δουλείες.

✔ 3. Πολεοδομικός έλεγχος

Σ.Δ., κάλυψη, ύψος, αποστάσεις, ρέματα, δασικά.

✔ 4. Έλεγχος πρόσβασης & υποδομών

Δρόμοι, νερό, ρεύμα, αποχέτευση.

✔ 5. Συνεργασία με επαγγελματικό μεσιτικό γραφείο

που ξέρει να εντοπίζει τα προβλήματα πριν κοστίσουν χρήματα.

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Η Poli Real Estate:

• εντοπίζει κρυφές παγίδες πριν δεσμευτείτε,

• ελέγχει δρόμους, δόμηση, δασικά, ρέματα, αρχαιολογία,

• συνεργάζεται με έμπειρους μηχανικούς και νομικούς,

• αξιολογεί οικόπεδα με βάση πραγματική δόμηση,

• προστατεύει τον αγοραστή από λάθη που κοστίζουν χιλιάδες ευρώ.

Η αγορά οικοπέδου δεν συγχωρεί αστοχίες.
Με τη σωστή καθοδήγηση, όμως, μπορεί να γίνει η πιο έξυπνη κίνηση της επόμενης δεκαετίας.