Αγοραπωλησίες ξενοδοχείων στην Ελλάδα: Η έξυπνη επένδυση της επόμενης δεκαετίας

Την τελευταία πενταετία, οι επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα στην Ελλάδα έχουν εκτοξευθεί.
Από boutique hotels στην Αθήνα μέχρι πολυτελείς μονάδες σε νησιά, η αγορά κινείται με ρυθμούς που θυμίζουν ώριμες τουριστικές οικονομίες (Ισπανία, Πορτογαλία).

Η αυξημένη ζήτηση, η εντυπωσιακή τουριστική ανάπτυξη και η είσοδος διεθνών κεφαλαίων έχουν δημιουργήσει ένα περιβάλλον όπου οι αγοραπωλησίες ξενοδοχείων αποτελούν μία από τις πιο έξυπνες επενδύσεις της επόμενης δεκαετίας.

Ας δούμε γιατί.

1. Ο τουρισμός της Ελλάδας δεν είναι κυκλικός — είναι διαρκώς ανοδικός

Η Ελλάδα καταγράφει συνεχώς:

• ρεκόρ αφίξεων,

• αύξηση διανυκτερεύσεων,

• υψηλότερη κατά κεφαλή δαπάνη,

• επέκταση της τουριστικής περιόδου (Απρίλιος–Νοέμβριος),

• είσοδο ταξιδιωτών υψηλότερου εισοδηματικού προφίλ.

Ο τουρισμός στην Ελλάδα δεν εξαρτάται από μία αγορά.
Οι βασικές αγορές είναι:

• Γερμανία

• Γαλλία

• Ηνωμένο Βασίλειο

• ΗΠΑ

• Ισραήλ

• Ιταλία

• Σκανδιναβία

• Βαλκάνια

• Μέση Ανατολή

Αυτή η διαφοροποίηση μειώνει δραματικά το ρίσκο και αυξάνει τη βιωσιμότητα επενδύσεων.

2. Τα ξενοδοχεία αυξάνουν την αξία τους λόγω brand, όχι μόνο λόγω ακινήτου

Σε αντίθεση με τις κατοικίες, τα ξενοδοχεία:

• παράγουν εισόδημα,

• χτίζουν reputational value,

• μπορούν να διεθνοποιηθούν μέσω affiliation (π.χ. Marriott, Accor),

• έχουν πιο γρήγορη περίοδο απόσβεσης.

Ένα ξενοδοχείο αξίζει όσο το brand του, όχι μόνο όσο το κτίριο του.

Γι’ αυτό οι επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα έχουν αυξημένες προοπτικές υπεραξίας.

3. Οι αποδόσεις είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη

Οι μέσες πραγματικές αποδόσεις (net yields) των ξενοδοχείων στην Ελλάδα κινούνται:

• 5%–7% για city hotels,

• 7%–10% για resort units,

• ως και 12% για boutique properties με σωστή διαχείριση.

Αυτά τα ποσοστά είναι διπλάσια από:

• κατοικίες προς ενοικίαση (3%–4%),

• commercial A-class γραφεία (4%–5%).

Οι επενδυτές αγοράζουν ξενοδοχεία γιατί δίνουν σταθερό εισόδημα + υπεραξία.

4. Τα boutique hotels εκτοξεύονται — χαμηλότερο CAPEX, υψηλότερο yield

Η διεθνής τάση είναι ξεκάθαρη:

✔ μικρές μονάδες → μεγαλύτερη αίσθηση προσωπικότητας
✔ υψηλότερα ADR (average daily rates)
✔ χαμηλότερα λειτουργικά κόστη
✔ αυξημένη πληρότητα

Στην Ελλάδα, οι αγοραστές ψάχνουν:

• 10–30 δωμάτια στο κέντρο της Αθήνας,

• μικρές μονάδες σε Κυκλάδες, Κρήτη, Πήλιο,

• luxury villa hotels σε Εύβοια, Σέριφο, Πάρο.

Αυτές οι επενδύσεις έχουν πολύ γρήγορη απόσβεση.

5. Η χρηματοδότηση είναι πιο εύκολη σε ξενοδοχεία απ’ ό,τι σε κατοικίες

Τράπεζες & funds χρηματοδοτούν πιο πρόθυμα:

• τουριστικές μονάδες,

• ανακαινίσεις ξενοδοχείων,

• εξαγορές λειτουργικών επιχειρήσεων.

Γιατί;

Διότι υπάρχει:

• σταθερό cashflow,

• αποδεδειγμένη αγορά,

• υψηλότερο asset value,

• άμεση επιρροή στο ΑΕΠ.

Ακόμη και το leasing εξοπλισμού είναι ευκολότερο.

6. Η ανάπτυξη νέων μονάδων περιορίζεται — άρα οι υπάρχουσες αποκτούν μεγαλύτερη αξία

Σε πολλές περιοχές της χώρας:

• οι όροι δόμησης είναι αυστηροί,

• δεν εκδίδονται νέα ξενοδοχειακά permits εύκολα,

• προστατεύονται παραλιακές ζώνες,

• οι δήμοι περιορίζουν μεγάλες μονάδες.

Αυτό δημιουργεί έλλειψη νέου προϊόντος και ενισχύει την αξία των υπαρχόντων ξενοδοχείων.

Όταν η προσφορά είναι χαμηλότερη από τη ζήτηση, οι αξίες ανεβαίνουν.

7. Πού υπάρχουν οι μεγαλύτερες ευκαιρίες αγορών σήμερα

✔ Αθήνα – City Hotels

Ιδανικά για:

• business travelers

• city breaks

• digital nomads

• Americans & Israelis (υψηλή ζήτηση)

✔ Κυκλάδες – Boutique Luxury

Υψηλό ADR, γρήγορο payback.

✔ Κρήτη – Μεγάλες μονάδες & resorts

Σταθερή πληρότητα 6–8 μήνες/έτος.

✔ Βόρεια Ελλάδα – City hospitality (Thessaloniki, Kavala)

Σταθερή ζήτηση, αύξηση συνεδριακού τουρισμού.

✔ Εύβοια – Αναδυόμενη αγορά

Τεράστιο value-for-money σε:

• boutique hotels

• wellness retreat concepts

• cabin resorts

• villas-to-room hotels

8. Τι πρέπει να αξιολογεί ένας επενδυτής πριν αγοράσει ξενοδοχείο

Οι επαγγελματίες κοιτάζουν:

✔ ADR (average daily rate)

Η μέση τιμή που χρεώνεται το δωμάτιο.

✔ Occupancy (πληρότητα)

Πραγματικά στοιχεία, όχι προβλέψεις.

✔ RevPAR

Το ΒΑΣΙΚΟ metric κερδοφορίας.

✔ Λειτουργικά έξοδα

Payroll, προμήθειες, utilities.

✔ Κατάσταση ακινήτου

Ανακαινισμένο ή χρειάζεται CAPEX;

✔ Δυνατότητα repositioning

Το μεγαλύτερο κέρδος έρχεται όταν το ξενοδοχείο μπορεί να ανέβει κατηγορία.

9. Γιατί το 2026–2030 θα είναι το “χρυσό παράθυρο” επενδύσεων

• Η ζήτηση συνεχίζει να ανεβαίνει.

• Η προσφορά δεν μπορεί να ακολουθήσει.

• Το ενδιαφέρον διεθνών funds αυξάνεται.

• Η Ελλάδα παραμένει undervalued σε σχέση με Ισπανία–Ιταλία.

• Οι τουρίστες στρατηγικά μετατοπίζονται προς Ελλάδα λόγω ασφαλούς image.

Όλα αυτά συνθέτουν ένα περιβάλλον χαμηλού ρίσκου και υψηλής απόδοσης.

10. Πώς μπορεί να βοηθήσει η Poli Real Estate

Η Poli Real Estate αναλαμβάνει μέσω του μεσιτικού της :

• εντοπισμό ξενοδοχειακών ευκαιριών,

• ανάλυση cashflow & yields,

• επιλογή περιοχών με υψηλή απόδοση,

• αξιολόγηση ακινήτου & CAPEX,

• σύνδεση με επενδυτές και funds,

• συμβουλευτική για repositioning (upgrade κατηγορίας).

Είτε θέλετε να αγοράσετε city hotel, είτε boutique μονάδα σε νησί, μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε βήμα-βήμα για την πιο αποδοτική επένδυση.