Cash buyer vs buyer με χρηματοδότηση: ποιος κερδίζει πραγματικά

1. Το προφανές πλεονέκτημα του cash buyer

Ο αγοραστής με μετρητά:

• κλείνει γρήγορα,

• έχει ισχυρό διαπραγματευτικό χαρτί,

• δεν ρισκάρει απορρίψεις δανείου.

Σε αγορές με:

• ανταγωνισμό,

• off-market ευκαιρίες,

• sellers που θέλουν ταχύτητα,

ο cash buyer κερδίζει την πρόσβαση.

2. Το κρυφό κόστος του cash buyer

Το πρόβλημα δεν είναι η ασφάλεια.
Είναι το κόστος ευκαιρίας.

Όταν επενδύεις:

• 100% ίδια κεφάλαια,

• σε ένα μόνο ακίνητο,

δεσμεύεις:

• ρευστότητα,

• ευελιξία,

• δυνατότητα διασποράς ρίσκου.

Ο cash buyer συχνά κερδίζει το ακίνητο,
αλλά χάνει την επόμενη ευκαιρία.

3. Πότε η χρηματοδότηση λειτουργεί υπέρ του αγοραστή

Ο αγοραστής με χρηματοδότηση:

• χρησιμοποιεί leverage,

• μειώνει ίδια κεφάλαια,

• διατηρεί ρευστότητα.

Όταν:

• το επιτόκιο είναι λογικό,

• η απόδοση του ακινήτου υπερβαίνει το κόστος δανεισμού,

• υπάρχει σταθερός χρονικός ορίζοντας,

τότε η χρηματοδότηση αυξάνει την πραγματική απόδοση επί των ιδίων κεφαλαίων.

4. Πότε το leverage γίνεται παγίδα

Η χρηματοδότηση δεν είναι πάντα πλεονέκτημα.

Γίνεται πρόβλημα όταν:

• η απόδοση είναι οριακή,

• τα επιτόκια ανεβαίνουν,

• το ακίνητο δεν έχει καλή ρευστότητα εξόδου.

Σε αυτές τις περιπτώσεις:

• η πίεση είναι συνεχής,

• το ρίσκο συγκεντρώνεται,

• η “απόδοση” υπάρχει μόνο στα χαρτιά.

5. Η διαφορά στη διαπραγμάτευση

Ο cash buyer:

• κερδίζει στην ταχύτητα,

• όχι πάντα στην τιμή.

Ο αγοραστής με χρηματοδότηση:

• χάνει λίγο σε ευελιξία,

• αλλά μπορεί να αγοράσει στρατηγικά.

Σε ώριμες αγορές, η τιμή δεν πέφτει μόνο επειδή υπάρχει cash.
Πέφτει όταν:

• το ακίνητο είναι σωστά επιλεγμένο,

• η προσφορά γίνεται τη σωστή στιγμή.

6. Τι κοιτάζουν οι επαγγελματίες

Οι επαγγελματίες δεν ρωτούν:

«Μετρητά ή δάνειο;»

Ρωτούν:

• Πόση ρευστότητα θέλω να κρατήσω;

• Πόσο ρίσκο αντέχω;

• Πόσο εύκολα μπορώ να βγω;

Η χρηματοδότηση είναι εργαλείο, όχι στρατηγική.
Ούτε πλεονέκτημα από μόνη της.

7. Το portfolio αλλάζει την απάντηση

Σε ένα μόνο ακίνητο:

• το cash μοιάζει πιο “ασφαλές”.

Σε χαρτοφυλάκιο:

• η χρηματοδότηση επιτρέπει διασπορά,

• καλύτερη κατανομή κεφαλαίων,

• μεγαλύτερη ανθεκτικότητα.

Γι’ αυτό οι σοβαροί επενδυτές σπάνια είναι 100% cash σε όλα.

Η επαγγελματική οπτική

Στην Poli Real Estate, δεν αντιμετωπίζουμε τη χρηματοδότηση ως ιδεολογία.

Κάθε αγορά αξιολογείται με βάση:

• τη ρευστότητα,

• το κόστος χρήματος,

• το exit scenario.

Άλλο ακίνητο σηκώνει leverage.
Άλλο απαιτεί καθαρό cash.

Συμπέρασμα

Ο cash buyer κερδίζει:

• πρόσβαση,

• ταχύτητα,

• σιγουριά.

Ο buyer με χρηματοδότηση κερδίζει:

• ευελιξία,

• απόδοση επί κεφαλαίων,

• δυνατότητα portfolio.

Στο real estate δεν κερδίζει όποιος πληρώνει μετρητά. Κερδίζει όποιος χρησιμοποιεί σωστά το κεφάλαιό του.