Γιατί η σωστή κάτοψη αξίζει περισσότερο από 20 τ.μ. επιπλέον χώρο

1. Τα τ.μ. δεν λένε την αλήθεια — η κάτοψη τη λέει

Για δεκαετίες, η ελληνική αγορά είχε εμμονή με τα τετραγωνικά:

➡️ “Πόσα τ.μ. είναι;”
➡️ “Πόσο βγαίνει το τ.μ.;”
➡️ “Τι επιφάνεια έχει το καθιστικό;”

Όμως στην πραγματικότητα, δύο σπίτια ίδιων τ.μ. μπορεί να διαφέρουν σε ποιότητα ζωής όσο μέρα με νύχτα — μόνο λόγω της κάτοψης.

Η σωστή κάτοψη:

• κάνει το σπίτι να φαίνεται μεγαλύτερο,

• κάνει τους χώρους λειτουργικούς,

• μειώνει τις “νεκρές ζώνες”,

• αυξάνει σημαντικά την εμπορική αξία,

• ανεβάζει την απόδοση ενοικίασης.

Γι’ αυτό άλλωστε ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. με άριστο layout συχνά πουλιέται πιο ακριβά από ένα 95άρι με κακή διαρρύθμιση.

2. Οι “νεκρές επιφάνειες” — ο αόρατος εχθρός κάθε σπιτιού

Σε παλιά ή κακοσχεδιασμένα κτίρια, συναντάμε:

• μακριούς σκοτεινούς διαδρόμους,

• άχρηστες γωνίες,

• περίεργες κολώνες,

• διπλές πόρτες χωρίς λόγο,

• δωμάτια χωρίς σωστή πρόσβαση στο φως.

Σε πολλές περιπτώσεις, 10–20 τ.μ. είναι τελείως χαμένα, χωρίς καμία χρηστική αξία.

Αυτό σημαίνει:

• μεγαλύτερα κόστη θέρμανσης,

• μεγαλύτερα κοινόχρηστα,

• μεγαλύτερους φόρους,

• λιγότερη ποιότητα ζωής.

Και το πιο σημαντικό: χαμηλότερη εμπορική αξία.

3. Γιατί η σωστή κάτοψη “μεγαλώνει” το σπίτι χωρίς να μεγαλώνει τα τ.μ.

Όταν ο αρχιτέκτονας έχει μελετήσει την κάτοψη σωστά, το σπίτι αποκτά:

✔ Ενιαίους φωτεινούς χώρους

Το μάτι “τρέχει”, το σπίτι δείχνει μεγαλύτερο, πιο ανοιχτό, πιο ζωντανό.

✔ Λογικό διαχωρισμό “ημέρας” και “νύχτας”

Καθιστικό & κουζίνα μακριά από υπνοδωμάτια → ηρεμία & άνεση.

✔ Σωστή αναλογία δωματίων

Όχι μικροσκοπικά υπνοδωμάτια και υπερμεγέθες διάδρομο.

✔ Βέλτιστη αξιοποίηση φωτός

Μεγάλες μπαλκονόπορτες, καλές γωνίες, προσανατολισμός που λειτουργεί.

✔ Φυσική ροή

Το σπίτι “κυλάει” χωρίς σκάλες, εμπόδια, στενώματα.

Αποτέλεσμα: ένα 80άρι μοιάζει με 95άρι — και στην αγορά αξίζει σαν 95άρι.

4. Παράδειγμα: δύο ίδια διαμερίσματα, διαφορετική αξία

Σενάριο Α: 95 τ.μ. με κακή κάτοψη

• διάδρομος 12 τ.μ.

• σκοτεινή κουζίνα σε ξεχωριστό χώρο

• μικρό καθιστικό

• υπνοδωμάτια χωρίς ιδιωτικότητα

• χαμένη γωνία / κακή φωτεινότητα

→ Νιώθει μικρό, “βαρύ”, παλιό.
→ Δυσκολία στην ενοικίαση.
→ Χαμηλή ζήτηση κατά την πώληση.

Σενάριο Β: 80 τ.μ. με εξαιρετική κάτοψη

• ενιαίος μεγάλος χώρος καθιστικού-κουζίνας

• σχεδόν καθόλου διάδρομος

• μεγάλα ανοίγματα

• σωστός προσανατολισμός

• ιδιωτικά υπνοδωμάτια

→ Νιώθει πολύ μεγαλύτερο.
→ Ενοικιάζεται αμέσως.
→ Πουλιέται σε premium τιμή.

Γι’ αυτό η κάτοψη αξίζει περισσότερο από τα τετραγωνικά.

5. Η ιστορία επαναλαμβάνεται: γιατί οι αγοραστές του 2026 είναι πιο απαιτητικοί

Οι σύγχρονοι αγοραστές:

• δουλεύουν από το σπίτι,

• θέλουν άνεση,

• ζητούν φυσικό φως,

• θέλουν minimal λειτουργικότητα,

• μισούν τα “βαριά” δωμάτια.

Η κάτοψη που δεν εξυπηρετεί τη μοντέρνα ζωή χάνει άμεσα αξία.

Το πιο ακριβό στοιχείο σήμερα δεν είναι ο χώρος.
Είναι η ποιότητα του χώρου.

6. Τι κοιτούν οι επαγγελματίες όταν εξετάζουν μια κάτοψη

Η αξιολόγηση κάτοψης είναι επιστήμη.
Οι ειδικοί κοιτούν:

✔ Τη ροή των χώρων

Να μην υπάρχουν αδιέξοδα, στενώματα ή παράλογες διαδρομές.

✔ Τη θέση κουζίνας/σαλονιού

Να είναι φωτεινά και λειτουργικά.

✔ Τη θέση υπνοδωματίων

Να μη γειτνιάζουν με ασανσέρ, μπάνια ή είσοδο.

✔ Τα ανοίγματα

Η ποιότητα του φωτός καθορίζει την ποιότητα της ζωής.

✔ Τη συμβατότητα με μελλοντικές αλλαγές

Αν μπορεί να αλλάξει με μικρές παρεμβάσεις → ακόμη καλύτερα.

✔ Την πραγματική αξιοποίηση τ.μ.

Πόσα τ.μ. είναι πραγματικά χρήσιμα;

Αυτή είναι η διαφορά μεταξύ ενός σπιτιού που “πουλιέται” και ενός σπιτιού που... “μένει”.

7. Πώς επηρεάζει η κάτοψη την αξία του ακινήτου

Μια εξαιρετική κάτοψη μπορεί να:

• αυξήσει την εμπορική αξία

• αυξήσει την ενοικιαστική απόδοση

• μειώσει τις άδειες περιόδους

• ανεβάσει το ενδιαφέρον των αγοραστών

• δημιουργήσει συναισθηματικό δέσιμο

Στην πράξη, η σπάνια και καλή κάτοψη αξίζει περισσότερο από +20 τ.μ. — και οι επενδυτές το ξέρουν.

8. Παράδειγμα εφαρμογής: το έργο Τυμφρηστού της Poli Real Estate

Η Poli Real Estate δίνει τεράστια έμφαση στην κάτοψη.
Στο project Τυμφρηστού στο Μαρούσι:

• οι κάτοψεις είναι διαμπερείς,

• με μηδενικά νεκρά τ.μ.,

• με ενιαίους φωτεινούς χώρους,

• με υπνοδωμάτια σε στρατηγικές θέσεις,

• με μεγάλες μπαλκονόπορτες για φυσικό φως,

• με λειτουργική κουζίνα που “δένει” με τον χώρο.

Το αποτέλεσμα είναι διαμερίσματα 75–95 τ.μ. που νιώθουν σαν πολύ μεγαλύτερα — και γι’ αυτό η ζήτηση είναι υψηλή.

9. Συμπέρασμα

Η σωστή κάτοψη:

• δίνει περισσότερο χώρο χωρίς να αυξάνει τα τ.μ.,

• ανεβάζει την ποιότητα ζωής,

• αυξάνει την εμπορική αξία,

• αυξάνει την ενοικιαστική απόδοση,

• δημιουργεί “premium” εμπειρία κατοικίας.

Τα τετραγωνικά δεν αρκούν.
Αυτό που αγοράζουμε —και αυτό που πληρώνει η αγορά— είναι ο έξυπνος, λειτουργικός χώρος.

Η Poli Real Estate σχεδιάζει τα έργα της με απόλυτη προσήλωση στην κάτοψη, γιατί γνωρίζει ότι είναι ο σημαντικότερος παράγοντας πραγματικής αξίας.

Αν θέλετε να δείτε από κοντά πώς μια εξαιρετική κάτοψη μπορεί να μεταμορφώσει ένα σπίτι, η ομάδα μας μπορεί να σας παρουσιάσει παραδείγματα και να σας καθοδηγήσει στη σωστή επιλογή.