Γιατί οι περισσότεροι αγοραστές πληρώνουν premium χωρίς λόγο

Τι σημαίνει πραγματικά “premium” στην αγορά ακινήτων

Premium δεν είναι απλώς:

• ακριβή τιμή

• καλή περιοχή

• ωραία φωτογραφία

Premium σημαίνει ότι πληρώνεις παραπάνω από τον μέσο όρο επειδή το ακίνητο:

• έχει χαρακτηριστικά που δεν αντιγράφονται

• διατηρεί τη διαφορά του στον χρόνο

• θα είναι ευκολότερο να πουληθεί ή να νοικιαστεί και στο μέλλον

Το πρόβλημα είναι ότι οι περισσότεροι αγοραστές πληρώνουν premium
για πράγματα που δεν έχουν διάρκεια.

Αυτό συνδέεται άμεσα με αυτό που έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Η παγίδα της υψηλής απόδοσης στο real estate» — όταν η απόφαση βασίζεται σε προσδοκίες και όχι σε πραγματικά δεδομένα, το premium μετατρέπεται σε ρίσκο.

1. Πληρώνουν premium για αισθητική που αντιγράφεται

Ένα φρεσκοβαμμένο σπίτι με:

• καινούρια κουζίνα

• μοντέρνο μπάνιο

• ωραίο φωτισμό

δημιουργεί την ψευδαίσθηση αξίας.

Αλλά:

• τα πλακάκια αλλάζουν

• τα ντουλάπια παλιώνουν

• το design ξεπερνιέται

Η αισθητική δεν είναι μόνιμο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Όταν πληρώνεις premium για ανακαίνιση που μπορεί να γίνει σε οποιοδήποτε ακίνητο,
πληρώνεις διπλά για κάτι που δεν κρατά.

2. Πληρώνουν premium επειδή “φοβούνται να χάσουν το ακίνητο”

Ένα από τα πιο ακριβά λάθη:

«Αν δεν το πάρω εγώ τώρα, θα το πάρει άλλος».

Ο φόβος δημιουργεί:

• βιασύνη

• υποχωρήσεις

• υπερβολικές προσφορές

  Όπως έχουμε αναλύσει και στο άρθρο «Η στιγμή που πρέπει να σταματήσεις να σκέφτεσαι και να κάνεις προσφορά», ο φόβος και η λάθος αίσθηση timing είναι από τους βασικότερους λόγους που οδηγούν σε υπερπληρωμή.

Στην πραγματικότητα:

• τα περισσότερα ακίνητα δεν είναι μοναδικά

• η αγορά έχει πάντα αντικαταστάτες

• το premium που πληρώνεται από φόβο δεν επιστρέφεται ποτέ

3. Πληρώνουν premium χωρίς να καταλαβαίνουν το “ταβάνι” της περιοχής

Κάθε περιοχή έχει:

• εύρος τιμών

• συγκεκριμένο κοινό αγοραστών

• όριο απορρόφησης

Όταν πληρώνεις:

• πάνω από τις συναλλαγές της περιοχής

• χωρίς αντικειμενικό λόγο

• με την ελπίδα ότι “θα συνεχίσει να ανεβαίνει”

τότε δεν αγοράζεις ακίνητο — ποντάρεις σε σενάριο.

Και τα σενάρια δεν έχουν εγγυημένη έξοδο.

4. Πληρώνουν premium για τετραγωνικά που δεν δουλεύουν

Δύο διαμερίσματα:

• ίδιο μέγεθος

• ίδια περιοχή

• ίδια τιμή

δεν έχουν την ίδια αξία.

Οι αγοραστές όμως συχνά πληρώνουν premium:

• για extra τ.μ. που δεν αξιοποιούνται

• για κακές κατόψεις

• για χώρους χωρίς φυσικό φως

Τα τετραγωνικά δεν είναι από μόνα τους αξία.
Η λειτουργικότητα είναι.

5. Πληρώνουν premium αγνοώντας την πολυκατοικία

Το διαμέρισμα μπορεί να είναι άψογο.
Η πολυκατοικία όμως:

• έχει απλήρωτα κοινόχρηστα

• δεν συντηρείται

• “γερνάει” άσχημα

Αυτό:

• επηρεάζει καθημερινότητα

• μειώνει μεταπωλητική αξία

• αυξάνει μελλοντικά κόστη

Premium σε προβληματικό κτίριο = premium χωρίς αντίκρισμα.

Πότε το premium έχει νόημα

Το premium δικαιολογείται όταν πληρώνεις για:

• τοποθεσία που δεν αντιγράφεται

• σωστή μικροτοποθεσία (ήσυχος δρόμος, φως, προσανατολισμός)

• λειτουργική κάτοψη

• κτίριο που “γερνάει” σωστά

• ακίνητο που θα είναι ελκυστικό και σε 10–15 χρόνια

Όχι για:

• φρέσκια βαφή

• μόδα

• φόβο

• πίεση χρόνου

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, ο στόχος δεν είναι να “κερδίσεις” το ακίνητο.

Είναι:

• να μην πληρώσεις premium χωρίς λόγο

• να καταλάβεις πού αξίζει να πληρώσεις παραπάνω

• και πού πρέπει να φύγεις χωρίς δεύτερη σκέψη

Γιατί τα περισσότερα λάθη στην αγορά ακινήτων
δεν φαίνονται την ημέρα της υπογραφής —
φαίνονται όταν πας να πουλήσεις.

Συμπέρασμα

Οι περισσότεροι αγοραστές δεν χάνουν χρήματα επειδή αγόρασαν ακριβό ακίνητο.
Χάνουν χρήματα επειδή πλήρωσαν premium για λάθος λόγο.

Το σωστό premium:

• προστατεύει την αξία

• μειώνει το ρίσκο

• αυξάνει τη ρευστότητα

Το λάθος premium:

• δεν φαίνεται στην αρχή

• αλλά πληρώνεται αργότερα

Και αυτό δεν γράφεται ποτέ στην αγγελία.

Αν προσεγγίζετε το real estate επενδυτικά και θέλετε να αποφύγετε στρατηγικά λάθη τιμολόγησης, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την Πόλη Real Estate μέσω της παρακάτω φόρμας.