Κατασκευή κατοικίας το 2026: Πόσο κοστίζει πραγματικά και τι πρέπει να υπολογίσετε

1. Πραγματικό κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό (2026)

Με βάση τα σημερινά δεδομένα αγοράς, εργολαβικά κόστη και υλικά, τα ρεαλιστικά επίπεδα είναι:

• Βασική ποιότητα: 1.900 – 2.200 €/τ.μ.
  (χωρίς πολυτέλειες, αλλά με σύγχρονες προδιαγραφές)

• Καλή ποιότητα (σύγχρονη κατοικία): 2.200 – 2.600 €/τ.μ.
  (η κατηγορία που επιλέγει η πλειονότητα αγοραστών & επενδυτών)

• Premium / ενεργειακή ΑΑΑ+: 2.600 – 3.000 €/τ.μ.
  (boutique κατασκευές, υψηλή ενεργειακή απόδοση, premium υλικά)

➡️ Πρακτικά, οτιδήποτε κάτω από 2.000 €/τ.μ. δεν θεωρείται πλέον ρεαλιστικό για κατοικία με αξία μεταπώλησης.

2. Τι περιλαμβάνει το κόστος κατασκευής (και τι όχι)

Στο κόστος ανά τ.μ. συνήθως περιλαμβάνονται:

• φέρων οργανισμός (μπετό, οπλισμοί),

• τοιχοποιίες,

• θερμομόνωση & υγρομόνωση,

• κουφώματα,

• ηλεκτρολογικά & υδραυλικά,

• δάπεδα, κουζίνα, μπάνια (ανάλογα το επίπεδο ποιότητας).

❗ Δεν περιλαμβάνονται πάντα:

• αρχιτεκτονικές, στατικές & Η/Μ μελέτες,

• άδεια δόμησης,

• εισφορές ΙΚΑ,

• συνδέσεις ΔΕΗ / ΕΥΔΑΠ / αποχέτευση,

• διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου,

• υπόγεια, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες,

• απρόβλεπτα και αναβαθμίσεις.

3. Οι “αόρατες” δαπάνες που ανεβάζουν τον προϋπολογισμό

Στην πράξη, όποιος ξεκινά κατασκευή πρέπει να υπολογίζει:

+15% έως +25% επιπλέον του βασικού κόστους για:

• απρόβλεπτα εδάφους,

• αναβαθμίσεις υλικών στην πορεία,

• αλλαγές κατόψεων,

• αυξήσεις τιμών υλικών,

• καθυστερήσεις.

Η κατασκευή χωρίς buffer σχεδόν πάντα ξεφεύγει.

4. Παράδειγμα: Κατασκευή κατοικίας 120 τ.μ. (2026)

Καλή ποιότητα – μέσος όρος 2.400 €/τ.μ.

• Κατασκευή: 120 × 2.400 € → 288.000 €

• Μελέτες, άδειες, εισφορές: 25.000 – 30.000 €

• Περιβάλλων χώρος / extras: 20.000 – 25.000 €

➜ Συνολικό κόστος (χωρίς οικόπεδο): 335.000 – 345.000 €

Αυτός είναι ο πραγματικός προϋπολογισμός για σύγχρονη κατοικία το 2026.

5. Γιατί η σωστή μελέτη μειώνει το τελικό κόστος

Η κακή μελέτη δεν φαίνεται στην αρχή — φαίνεται στο τέλος.

Η σωστή προετοιμασία:

• μειώνει τις σπατάλες υλικών,

• αποφεύγει ακριβές αλλαγές στο εργοτάξιο,

• βελτιώνει την κάτοψη,

• αυξάνει την ενεργειακή απόδοση,

• ανεβάζει τη μεταπωλητική αξία.

Τα ποιοτικά έργα ξεκινούν από το χαρτί, όχι από το μπετό.

6. Κατασκευή vs αγορά έτοιμου ή off-plan ακινήτου

Με τα σημερινά κόστη:

• η ατομική κατασκευή συμφέρει μόνο με πολύ καλό οικόπεδο,

• το ρίσκο παραμένει υψηλό για ιδιώτες,

• τα off-plan projects αποκτούν ξεκάθαρο πλεονέκτημα.

Σε οργανωμένα έργα, όπως το Tymfristou της Poli Real Estate,
ο αγοραστής:

• αγοράζει σε τιμή χαμηλότερη από το πραγματικό κόστος κατασκευής,

• αποφεύγει καθυστερήσεις & απρόβλεπτα,

• αποκτά ενεργειακή ΑΑΑ+ κατοικία,

• χωρίς να αναλάβει εργοταξιακό ρίσκο.

7. Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι το κόστος — αλλά η αξία

Το 2026, η κατασκευή κατοικίας δεν είναι φθηνή.
Αλλά ένα σωστά σχεδιασμένο σπίτι:

• έχει χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα,

• διατηρεί υψηλή αξία στον χρόνο,

• νοικιάζεται και πουλιέται ευκολότερα,

• αντέχει στις αλλαγές της αγοράς.

Συμπέρασμα

Η κατασκευή κατοικίας το 2026 απαιτεί ρεαλισμό, σωστά νούμερα και επαγγελματική καθοδήγηση.
Με τα σημερινά κόστη, οι αποφάσεις πρέπει να βασίζονται σε δεδομένα — όχι σε παλιά assumptions.

Στην Poli Real Estate, αξιολογούμε κάθε περίπτωση με βάση:

• πραγματικό κόστος κατασκευής,

• τελική αξία αγοράς,

• επενδυτική προοπτική,

• και εναλλακτικές λύσεις (off-plan, έτοιμο ακίνητο).

Αν σκέφτεστε να χτίσετε ή να αγοράσετε σε νέο έργο, ελάτε σε επαφή μαζί μας για να δούμε τι σας συμφέρει πραγματικά με τα δεδομένα του 2026.