Πότε το δάνειο αυξάνει την απόδοση — και πότε τη σκοτώνει

1. Το δάνειο αυξάνει την απόδοση όταν το ακίνητο “αντέχει μόνο του”

Η πρώτη ερώτηση των επαγγελματιών δεν είναι:

«Πόσο δάνειο μπορώ να πάρω;»

Αλλά:

«Θα στεκόταν αυτό το ακίνητο χωρίς δάνειο;»

Το leverage λειτουργεί υπέρ σου όταν:

• το ακίνητο έχει καθαρό cash flow,

• η ζήτηση είναι σταθερή,

• η ρευστότητα εξόδου είναι καλή.

Το δάνειο τότε:

• μειώνει τα ίδια κεφάλαια,

• αυξάνει την απόδοση επί αυτών,

• χωρίς να δημιουργεί πίεση.

2. Όταν το επιτόκιο είναι χαμηλότερο από την πραγματική απόδοση

Το leverage δουλεύει μόνο αν η απόδοση προηγείται του κόστους χρήματος.

Αυτό σημαίνει:

• καθαρή απόδοση (μετά φόρων & εξόδων),

• όχι θεωρητικό yield αγγελίας.

Αν:

• το επιτόκιο “τρώει” το μεγαλύτερο μέρος του cash flow,

• η απόδοση βασίζεται σε αισιοδοξία,

τότε το δάνειο δεν αυξάνει απόδοση.
Τη μεταθέτει στο μέλλον — με ρίσκο.

3. Όταν υπάρχει χρόνος και όχι ανάγκη

Το δάνειο λειτουργεί σωστά όταν:

• δεν υπάρχει πίεση χρόνου,

• δεν απαιτείται άμεση πώληση,

• το asset μπορεί να “κρατηθεί”.

Όταν όμως:

• οι δόσεις πιέζουν,

• τα επιτόκια ανεβαίνουν,

• η αγορά επιβραδύνει,

το leverage μετατρέπει το ακίνητο σε πηγή άγχους, όχι απόδοσης.

4. Πότε το δάνειο σκοτώνει την απόδοση

Το δάνειο γίνεται καταστροφικό όταν:

• το ακίνητο έχει οριακό cash flow,

• η απόδοση εξαρτάται από άνοδο τιμών,

• το exit είναι δύσκολο ή αργό,

• η μόχλευση είναι υψηλή.

Σε αυτές τις περιπτώσεις:

• το ρίσκο συγκεντρώνεται,

• η απόδοση “φαίνεται” μόνο στα χαρτιά,

• η παραμικρή αλλαγή συνθηκών προκαλεί ζημιά.

5. Το μεγαλύτερο λάθος: δάνειο για να “βγει” το deal

Όταν το δάνειο χρησιμοποιείται για να:

• φανεί ελκυστικό ένα μέτριο ακίνητο,

• καλυφθεί υψηλή τιμή αγοράς,

• “βγουν τα νούμερα” τεχνητά,

τότε δεν αυξάνει την απόδοση.
Κρύβει το πρόβλημα.

Οι επαγγελματίες απορρίπτουν τέτοια deals,
όχι επειδή δεν έχουν πρόσβαση σε δάνεια —
αλλά επειδή ξέρουν τι σημαίνουν.

6. Το leverage σε portfolio έχει άλλη λογική

Σε ένα portfolio:

• το leverage κατανέμεται,

• δεν συγκεντρώνεται σε ένα asset.

Ένα σωστό portfolio:

• έχει assets χωρίς δάνειο,

• άλλα με χαμηλή μόχλευση,

• και leverage μόνο όπου υπάρχει αντοχή.

Γι’ αυτό το ίδιο δάνειο μπορεί:

• να είναι εξαιρετικό σε portfolio,

• και καταστροφικό σε μεμονωμένη αγορά.

7. Το leverage δεν αντικαθιστά την ποιότητα

Κανένα δάνειο:

• δεν διορθώνει κακή τοποθεσία,

• δεν σώζει κακή ρευστότητα,

• δεν μετατρέπει μέτριο ακίνητο σε καλό.

Το leverage δουλεύει μόνο πάνω σε ποιότητα.
Ποτέ αντί για αυτήν.

Η επαγγελματική οπτική

Στην Poli Real Estate, το δάνειο αντιμετωπίζεται ως εργαλείο ακρίβειας, όχι ως γενική λύση.

Κάθε χρήση leverage αξιολογείται με βάση:

• το cash flow σε σενάρια πίεσης,

• τη ρευστότητα εξόδου,

• τον ρόλο του asset στο portfolio.

Όχι όλα τα ακίνητα “σηκώνουν” δάνειο.
Και αυτό είναι απολύτως φυσιολογικό.

Συμπέρασμα

Το δάνειο αυξάνει την απόδοση όταν:

• το ακίνητο είναι ισχυρό,

• η απόδοση προηγείται του κόστους,

• υπάρχει χρόνος και στρατηγική.

Τη σκοτώνει όταν:

• καλύπτει αδυναμίες,

• δημιουργεί πίεση,

• βασίζεται σε αισιοδοξία.

Στο real estate, το leverage δεν σε κάνει έξυπνο. Σε αποκαλύπτει.