Πώς θα αλλάξει η Αθήνα έως το 2030: Η πόλη, οι γειτονιές και η αγορά ακινήτων

1. Από την “τυχαία” ανάπτυξη στην πιο δομημένη πόλη

Μέχρι τώρα, η Αθήνα μεγάλωσε… όπως να ’ναι:
πολυκατοικίες όπου να ’ναι, λίγος ή καθόλου δημόσιος χώρος, ελάχιστο πράσινο.

Μέχρι το 2030 θα δούμε:

• περισσότερα στοχευμένα projects ανάπλασης,

• αναβαθμίσεις οδικών αξόνων και πλατειών,

• προσπάθεια δημιουργίας “γειτονιών” αντί απλής μάζας κτιρίων.

Τι σημαίνει αυτό για ακίνητα;

• Γειτονιές με συνεκτικό σχέδιο (πεζοδρομήσεις, πάρκα, σχολεία, συγκοινωνίες) θα τραβήξουν μόνιμα αξία προς τα πάνω.

• Περιοχές που μείνουν στο “παλιό μοντέλο” θα μείνουν πίσω — ακόμα κι αν είναι κεντρικές.

2. Η άνοδος των “15λεπτων γειτονιών”

Το μεγάλο ευρωπαϊκό trend έρχεται και εδώ:
η ιδέα ότι όλα όσα χρειάζεσαι (δουλειά, καφέ, σούπερ μάρκετ, σχολείο, πάρκο)
είναι σε 15 λεπτά με τα πόδια.

Μέχρι το 2030:

• Θα ανεβαίνουν οι μικρογειτονιές που προσφέρουν πλήρη καθημερινότητα χωρίς αυτοκίνητο.

• Οι κάτοικοι θα δίνουν μεγαλύτερη σημασία στο πώς είναι η ζωή γύρω από το σπίτι και όχι μόνο στο ίδιο το διαμέρισμα.

Αυτό σημαίνει:

• Ακίνητα σε “γεμάτες” γειτονιές: υψηλή ζήτηση, σταθερή αξία.

• Ακίνητα σε αποκομμένα, άναρχα σημεία: απαιτούν μεγάλη έκπτωση για να πουληθούν.

3. Νέες υποδομές = νέες ζώνες ζήτησης

Μέχρι το 2030 η Αθήνα θα έχει:

• περισσότερους σταθμούς μετρό / αστικών μέσων,

• βελτιωμένες συνδέσεις προαστίων με κέντρο,

• πιο σαφείς “άξονες” κίνησης.

Αν κάτι δεν αλλάζει ποτέ στο real estate είναι αυτό:

Όπου πάει η υποδομή, πάει και η αξία.

• Περιοχές που σήμερα είναι “ελαφρώς απομονωμένες” αλλά θα συνδεθούν καλύτερα, θα έχουν απόλυτη εκτόξευση.

• Αντίθετα, γειτονιές που σήμερα βασίζονται στο αυτοκίνητο και δεν αναβαθμιστούν, θα χάσουν κομμάτι από την ελκυστικότητά τους.

4. Πιο πράσινες μικρογειτονιές, λιγότερο τσιμέντο

Κάτι που φαίνεται ήδη από τώρα:
η αξία της ποιότητας ζωής σε επίπεδο δρόμου.

Μέχρι το 2030 θα δούμε:

• περισσότερες μικρές πράσινες παρεμβάσεις (δενδροφυτεύσεις, pocket parks, πεζόδρομοι),

• αναβάθμιση παλιών πλατειών,

• νέους δημόσιους χώρους που θα λειτουργούν σαν “πνεύμονες” για ολόκληρες περιοχές.

Και οι αγοραστές θα ρωτούν ολοένα και πιο συχνά:

• “Τι έχει γύρω;”

• “Έχει πάρκο;”

• “Μπορώ να περπατήσω;”

• “Είναι ήσυχος ο δρόμος;”

Όσο πιο ανθρώπινη η μικροτοποθεσία, τόσο πιο ανθεκτική η αξία του ακινήτου σε κρίσεις.

5. Από το “πόσα τετραγωνικά” στο “πώς είναι τα τετραγωνικά”

Το παλιό ελληνικό μοντέλο:
“πόσα τ.μ. είναι;”

Το μοντέλο του 2030:

• Πώς είναι η κάτοψη;

• Πώς μπαίνει το φως;

• Πόσο λειτουργικές είναι οι διαδρομές μέσα στο σπίτι;

• Υπάρχει χώρος για home office;

• Πόσο καλή είναι η ηχομόνωση;

Οι αγοραστές θα είναι πιο απαιτητικοί:

• Νεόδμητα με κακές κατόψεις θα τιμωρούνται.

• Παλαιά αλλά έξυπνα διαμερίσματα (καλές αναλογίες, διαμπερή, με φως) θα κρατούν αξία, ειδικά αν συνδυαστούν με καλή ανακαίνιση.

6. Ενέργεια, ενεργειακά, λογαριασμοί: ο νέος “φόρος” στα κακά ακίνητα

Μέχρι το 2030:

• Τα παλιά, ενεργοβόρα διαμερίσματα θα γίνουν πραγματικό βάρος:

  • ακριβά στη χρήση,

  • δυσπώλητα,

  • δυσέλκυστα για ενοικιαστές.

• Τα νεόδμητα Α+/Α++/Α+++ και τα σοβαρά ενεργειακά ανακαινισμένα διαμερίσματα θα είναι:

  • πιο εύκολα στη χρηματοδότηση,

  • πρώτη επιλογή για οικογένειες,

  • πιο σταθερά σε αξία.

Η ενεργειακή κατηγορία θα είναι εξίσου σημαντική με τη διεύθυνση.

7. Η “παλιά” πολυκατοικία vs. η “νέα” boutique πολυκατοικία

Μέχρι το 2030 η ψαλίδα θα έχει ανοίξει:

• Από τη μία: παλιές 5ώροφες πολυκατοικίες 20–30 διαμερισμάτων, χωρίς θέσεις στάθμευσης, χωρίς καλή μόνωση.

• Από την άλλη: μικρές, σύγχρονες, “ήσυχες” πολυκατοικίες με 8–12 διαμερίσματα, parking, ασανσέρ νέας γενιάς, καλύτερα κοινόχρηστα.

Η αγορά θα αρχίσει να πληρώνει premium για μικρή κλίμακα:

• λιγότεροι ένοικοι,

• περισσότερη τάξη,

• καλύτερη συντήρηση,

• πιο “καθαρό” προφίλ.

8. Το κέντρο: δεν “πεθαίνει” – αλλά αλλάζει χαρακτήρα

Το αφήγημα “το κέντρο πεθαίνει” είναι λάθος.
Το σωστό είναι:

Το κέντρο αλλάζει χρήση.

Μέχρι το 2030:

• Κάποιες κεντρικές περιοχές θα στραφούν έντονα σε μικτές χρήσεις (γραφεία, co-working, short/medium-term rentals).

• Άλλες θα αναβαθμιστούν κατοικιακά, ακριβώς γιατί θα επενδυθεί στο δημόσιο χώρο.

• Περιοχές που δεν μπορούν να ελέγξουν εγκληματικότητα/ηχορύπανση θα χάσουν μόνιμους κατοίκους, αλλά ίσως κρατήσουν δραστηριότητα τύπου food–fun–τουρισμός.

Για τον επενδυτή, το ερώτημα δεν είναι “κέντρο ή όχι”,
αλλά ποιο κέντρο, με ποιο concept χρήσης.

9. Η μεγάλη ενίσχυση των “σοβαρών” επαγγελματιών

Μέχρι το 2030, ο αγοραστής:

• θα έχει περισσότερη πληροφόρηση,

• θα βλέπει χάρτες, δεδομένα, τάσεις,

• θα συγκρίνει πριν κλείσει ραντεβού.

Σε αυτό το πλαίσιο:

• οι “τυχαίοι” μεσίτες θα εξαφανίζονται,

• οι ημι-επαγγελματίες θα μένουν στο περιθώριο,

• οι οργανωμένες, σοβαρές εταιρείες που γνωρίζουν πραγματικά περιοχές και προϊόν θα παίρνουν το μερίδιο.

Η Poli Real Estate, με εξειδίκευση σε στρατηγικές περιοχές (όπως τα Βόρεια Προάστια, Μαρούσι κ.λπ.) και σύγχρονη αντίληψη για την αγορά, βρίσκεται σε απόλυτη ευθυγράμμιση με την Αθήνα που έρχεται, όχι με την Αθήνα που φεύγει.

10. Τι σημαίνουν όλα αυτά για κάποιον που επενδύει σήμερα;

• Μέχρι το 2030:

  • Οι καλές μικροτοποθεσίες θα έχουν κάνει τη διαφορά.

  • Τα ενεργειακά/λειτουργικά ακίνητα θα έχουν ξεκάθαρο προβάδισμα.

  • Οι περιοχές με πρόσβαση, πράσινο, σχολεία και ήσυχους δρόμους θα έχουν κερδίσει τους οικογενειάρχες.

  • Οι καλά σχεδιασμένες boutique πολυκατοικίες θα έχουν γίνει στόχος σοβαρών επενδυτών.

  Αν κοιτάς μόνο το “τι παίζει σήμερα”, χάνεις το παιχνίδι.
  Αν κοιτάς πού θα βρίσκεται η ζήτηση το 2030,
  τότε αρχίζεις να παίζεις πραγματικό real estate.