Θεωρητική Δόμηση ≠ Πραγματική Δόμηση

Παράδειγμα:

Οικόπεδο: 750 τ.μ.
ΣΔ: 0,8

Θεωρητικά χτίζει:

750 × 0,8 = 600 τ.μ.

Αυτό είναι το “χαρτί”.

Στην πράξη όμως πρέπει να ελεγχθούν:

• Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος

• Υποχρεωτικές αποστάσεις

• Κάλυψη

• Σχήμα οικοπέδου

• Ακάλυπτοι

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου:

Θεωρητικά: 600 τ.μ.
Πραγματικά υλοποιήσιμα: 540–580 τ.μ.

Χωρίς αρχιτεκτονικό προέλεγχο, ο ΣΔ είναι απλώς θεωρία.

Η σωστή εξίσωση αξίας γης

Δεδομένα:

• Τιμή πώλησης: €4.250 / τ.μ.

• Κόστος κατασκευής: €2.500 / τ.μ.

• Κέρδος κατασκευαστή: 30%

• Οικοδομήσιμα: 600 τ.μ.

Βήμα 1: Κόστος με κέρδος

€2.500 × 1,30 = €3.250 / τ.μ.

Βήμα 2: Υπόλοιπο για γη

€4.250 − €3.250 = €1.000 / οικοδομήσιμο τ.μ.

Βήμα 3: Αξία οικοπέδου

600 × €1.000 = €600.000

Άρα, με αυτά τα δεδομένα:

Το οικόπεδο “σηκώνει” περίπου €600.000.

Οτιδήποτε πάνω από αυτό:

• Μειώνει margin

• Αυξάνει ρίσκο

• Κάνει το project οριακό

Η διάσταση του χρόνου (το κρυφό ρίσκο)

Το 30% δεν είναι ετήσια απόδοση.

Αν το project ολοκληρωθεί σε 2 χρόνια:

30% συνολικό κέρδος → ~15% ετησίως.

Αν υπάρξει καθυστέρηση 12 μηνών (σύνολο 3 χρόνια):

30% συνολικό → ~10% ετησίως.

Ο κατασκευαστής:

• Δεσμεύει κεφάλαιο περισσότερο

• Καθυστερεί επόμενο project

• Αναλαμβάνει αυξημένο ρίσκο

Αν υπάρξει και πίεση τιμής, η ετήσια απόδοση μπορεί να πέσει σε μονοψήφια επίπεδα.

Ένα project που φαινόταν “30% κέρδος”
μπορεί να μετατραπεί σε 7–8% ετησίως.

Και αυτό για development ρίσκο.

Γιατί αυτό αφορά και τον οικοπεδούχο

Αν η τιμή γης είναι υπερβολική:

• Το project δεν βγαίνει

• Ο κατασκευαστής δεν προχωρά

• Η αντιπαροχή δεν υλοποιείται

Αν η τιμή είναι ρεαλιστική:

• Το έργο γίνεται

• Το ρίσκο κατανέμεται

• Η απόδοση είναι βιώσιμη

Η εξίσωση πρέπει να δουλεύει και για τους δύο.

Το μεγαλύτερο λάθος

Να υπολογίζεις:

ΣΔ × τιμή περιοχής

και να θεωρείς ότι αυτή είναι η αξία γης.

Η σωστή σειρά είναι:

1. Πραγματικά υλοποιήσιμα τ.μ.

2. Ρεαλιστική τιμή πώλησης

3. Αφαίρεση κόστους

4. Αφαίρεση βιώσιμου περιθωρίου

5. Έλεγχος χρονικού ρίσκου

Ό,τι μένει = αξία γης.

Όχι το αντίστροφο.

Στρατηγικό συμπέρασμα

Ο Συντελεστής Δόμησης:

Δεν είναι αριθμός.
Είναι εργαλείο επενδυτικής ισορροπίας.

Η τιμή οικοπέδου δεν είναι διαπραγμάτευση.

Είναι μαθηματική εξίσωση που πρέπει να λειτουργεί:

• Για τον οικοπεδούχο

• Για τον κατασκευαστή

• Για τον χρόνο

• Για τον κύκλο αγοράς

Αν δεν λειτουργεί για όλους,
το project δεν θα υλοποιηθεί ποτέ.

Σχετικά άρθρα

• «Τι ποσοστό αντιπαροχής είναι πραγματικά βιώσιμο; (Με αριθμητικά παραδείγματα)»

• «Build-to-sell vs Build-to-hold: ποιο μοντέλο είναι πιο ασφαλές;»

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, ο ΣΔ δεν αντιμετωπίζεται σαν πολεοδομικό δεδομένο.

Αναλύεται σε σχέση με:

• Περιθώριο

• Χρόνο

• Ρίσκο

• Ρευστοποιησιμότητα

Γιατί ένα οικόπεδο μπορεί να φαίνεται “ευκαιρία”
αλλά να μην βγαίνει ποτέ.

👉 Θέλετε να αξιολογήσουμε ένα οικόπεδο σας;

Επικοινωνήστε μαζί μας για πλήρη ανάλυση ΣΔ και οικονομικής ισορροπίας πριν δεσμευτείτε.