Πώς φιλτράρουν οι επαγγελματίες τα ακίνητα πριν κοιτάξουν την τιμή

1. Πρώτο φίλτρο: Μικροτοποθεσία (όχι περιοχή γενικά)

Οι επαγγελματίες δεν αγοράζουν “Μαρούσι”, “Κέντρο” ή “Βόρεια Προάστια”.
Αγοράζουν συγκεκριμένο δρόμο.

Εξετάζουν:

• θόρυβο και κυκλοφορία,

• προσανατολισμό,

• γειτνίαση με οχλήσεις,

• χαρακτήρα γειτονιάς,

• απόσταση από μεταφορές και υπηρεσίες.

Αν η μικροτοποθεσία δεν λειτουργεί,
το ακίνητο απορρίπτεται — όσο φθηνό κι αν είναι.

2. Δεύτερο φίλτρο: Κάτοψη και λειτουργικότητα

Η κάτοψη είναι δομικό στοιχείο αξίας.

Οι επαγγελματίες κοιτούν:

• χαμένα τετραγωνικά,

• περίεργες γωνίες,

• διαδρόμους χωρίς λόγο,

• κακή σχέση σαλονιού–κουζίνας,

• ανεπαρκείς αποθηκευτικούς χώρους.

Η κάτοψη:

• δεν διορθώνεται εύκολα,

• καθορίζει ποιος θα το θέλει στο μέλλον.

Κακή κάτοψη = μικρό κοινό = χαμηλή ρευστότητα.

3. Τρίτο φίλτρο: Φως και προσανατολισμός

Το φυσικό φως είναι από τα πιο υποτιμημένα φίλτρα.

Ένα ακίνητο εξετάζεται ως προς:

• ώρες φωτισμού μέσα στην ημέρα,

• προσανατολισμό κύριων χώρων,

• ανοίγματα και μπαλκόνια.

Οι επαγγελματίες γνωρίζουν:

το σκοτεινό ακίνητο δεν “σώζεται” ούτε με ανακαίνιση.

4. Τέταρτο φίλτρο: Ποιότητα κατασκευής ή δυναμική αναβάθμισης

Δεν είναι όλα τα παλαιά ακίνητα κακά —
αλλά όχι όλα αναβαθμίσιμα.

Εξετάζεται:

• φέρον οργανισμός,

• ύψη,

• δυνατότητα μόνωσης,

• υδραυλικά / ηλεκτρολογικά,

• γενική αίσθηση στιβαρότητας.

Ακίνητα που απαιτούν δομικές ακροβασίες για να γίνουν αποδεκτά
απορρίπτονται νωρίς.

5. Πέμπτο φίλτρο: Ρευστότητα και μελλοντικό κοινό

Η ερώτηση δεν είναι:

“Σε ποιον αρέσει σήμερα;”

Αλλά:

“Σε ποιον θα αρέσει σε 5–10 χρόνια;”

Οι επαγγελματίες εξετάζουν:

• εύρος αγοραστικού κοινού,

• ενοικιαστική ζήτηση,

• πιθανό exit.

Αν το ακίνητο απευθύνεται σε πολύ συγκεκριμένο τύπο αγοραστή,
η ρευστότητα είναι περιορισμένη.

6. Έκτο φίλτρο: Νομιμότητα και καθαρότητα

Ακίνητα με:

• πολεοδομικές ασάφειες,

• αυθαίρετα που “θα τακτοποιηθούν”,

• θολούς τίτλους,

θεωρούνται επενδυτικό ρίσκο.

Οι επαγγελματίες:

• δεν βασίζονται σε υποσχέσεις,

• δεν αγοράζουν “με αστερίσκους”.

Η καθαρότητα προηγείται της απόδοσης.

7. Έβδομο φίλτρο: Αντοχή στον χρόνο

Τελική ερώτηση:

Θα στέκεται αυτό το ακίνητο ανεξάρτητα από κύκλο, μόδα και συγκυρία;

Αν η απάντηση είναι αβέβαιη,
η τιμή παύει να έχει σημασία.

Γιατί το φθηνό ακίνητο που δεν αντέχει,
είναι τελικά ακριβό.

8. Και μόνο τότε… έρχεται η τιμή

Μόνο όταν ένα ακίνητο περάσει όλα τα παραπάνω φίλτρα,
η τιμή μπαίνει στο τραπέζι.

Τότε η ερώτηση είναι:

• δικαιολογείται σε σχέση με την αγορά;

• αφήνει περιθώριο;

• προστατεύει το κεφάλαιο;

Η τιμή είναι εργαλείο απόφασης, όχι αφετηρία.

Η προσέγγιση της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, το φιλτράρισμα γίνεται με αυτήν ακριβώς τη σειρά.

Αυτό σημαίνει ότι:

• πολλά ακίνητα απορρίπτονται από νωρίς,

• οι επιλογές είναι λιγότερες αλλά ουσιαστικές,

• και οι αποφάσεις βασίζονται σε ρευστότητα και διαχρονική αξία.

Δεν ψάχνουμε “φθηνά ακίνητα”.
Ψάχνουμε σωστά ακίνητα σε σωστή τιμή.

Συμπέρασμα

Η διαφορά επαγγελματία και ερασιτέχνη δεν είναι η διαπραγμάτευση.
Είναι το φιλτράρισμα.

Όποιος ξεκινά από την τιμή,
συνήθως καταλήγει σε λάθος ακίνητο.

Όποιος ξεκινά από την ποιότητα,
έχει πάντα επιλογές — ακόμα και σε δύσκολες αγορές.

Στο real estate, η σωστή απόρριψη είναι πιο σημαντική από τη σωστή αγορά. Αυτή είναι η φιλοσοφία της Poli Real Estate.