Πώς να αξιολογήσετε τη μικροτοποθεσία ενός οικοπέδου — Ο οδηγός που χρησιμοποιούν οι επαγγελματίες

1. Τι είναι πραγματικά η “μικροτοποθεσία”;

Η μικροτοποθεσία δεν είναι η “περιοχή” ούτε η “γειτονιά”.
Είναι το ακριβές σημείο μέσα στο τετράγωνο όπου βρίσκεται το οικόπεδο.

Δύο οικόπεδα στην ίδια περιοχή μπορεί να έχουν διαφορά αξίας έως και 20%, μόνο λόγω μικροτοποθεσίας.

Οι επαγγελματίες εξετάζουν λεπτομέρειες που για τον μέσο αγοραστή δεν είναι καν ορατές — και όμως καθορίζουν:

• φωτεινότητα

• ησυχία

• αερισμό

• μελλοντική αξία

• ποιότητα ζωής

• απόδοση επένδυσης

Ακολουθεί ο ακριβής οδηγός που χρησιμοποιούν οι developers.

2. Η ηλιοπορεία — από πού μπαίνει ο ήλιος;

Η πρώτη ερώτηση σε κάθε αξιολόγηση οικοπέδου είναι:

➡️ “Η πορεία του ήλιου ευνοεί το κτίριο;”

Οι επαγγελματίες εξετάζουν:

✔ Απόσταση από τον νότο

Νοτινή/ΝΑ/ΝΔ πλευρά = ιδανικό φως.

✔ Αν τα απέναντι κτίρια κόβουν το φως

Αν το απέναντι είναι πολυώροφο ή χτισμένο ψηλά, εμποδίζει:

• φυσικό φως

• φυσική θέρμανση

• θέα

✔ Αν το οικόπεδο βρίσκεται σε παλαιό δρόμο με μεγάλα δέντρα

Τα δέντρα είναι premium στοιχείο αρκεί να μην εμποδίζουν πλήρως το φως.

Η σωστή ηλιοφάνεια αυξάνει την αξία του τελικού διαμερίσματος έως και 10%.

3. Ο προσανατολισμός του οικοπέδου

Ένα καλό οικόπεδο πρέπει να επιτρέπει στον αρχιτέκτονα να τοποθετήσει:

• καθιστικό & κουζίνα → νότο / νοτιοανατολικά

• υπνοδωμάτια → ανατολή

• βοηθητικούς χώρους → βορρά

Αν αυτό δεν μπορεί να γίνει λόγω περιορισμένης πρόσοψης ή κακής θέσης, η απόδοση του τελικού έργου μειώνεται.

4. Η κλίση του δρόμου και η διαφορά επιπέδων

Οι επαγγελματίες αξιολογούν αν ο δρόμος έχει:

• αρνητική κλίση (κατηφόρα) → πιθανή υγρασία, προβλήματα απορροής

• θετική κλίση (ανηφόρα) → καλύτερη θέα και καθαρός αέρας

• επίπεδο σημείο → σταθερό, ασφαλές, ουδέτερο υποστρώμα

Επίσης εξετάζουν:

✔ Αν το οικόπεδο “κάθεται” χαμηλά στο τετράγωνο

Σε χαμηλά σημεία υπάρχει:

• αυξημένος θόρυβος

• χαμηλότερη ποιότητα αέρα

• πιθανότητες συλλογής υδάτων

✔ Αν το οικόπεδο βρίσκεται σε οπτική γωνία

Γωνιακό + σε ανηφόρα = συνήθως premium.

5. Η απόσταση από βασικές πηγές θορύβου

Ο θόρυβος μειώνει άμεσα την αξία ενός έργου.
Ένας επαγγελματίας μετράει:

• πόση ώρα χρειάζεται να περάσει ένα όχημα για να ακουστεί στο οικόπεδο

• αν υπάρχουν μηχανάκια που κάνουν “διαδρομές”

• αν ο δρόμος χρησιμοποιείται ως κόμβος παράκαμψης

• τον θόρυβο ανά ώρα (π.χ. 8:00–10:00, 16:00–19:00)

Τα καλύτερα οικόπεδα είναι:

➡️ όχι πάνω σε κεντρικές αρτηρίες
➡️ αλλά δύο τετράγωνα πίσω απ’ αυτές

Αυτή η μικρή απόσταση αλλάζει τα πάντα.

6. Η ποιότητα της γειτονιάς γύρω από το οικόπεδο

Οι επαγγελματίες εξετάζουν:

• ηλικία παρακείμενων πολυκατοικιών

• συνολική αισθητική δρόμου

• ύπαρξη πράσινων σημείων

• είδος κατοίκων (οικογένειες, επαγγελματίες, φοιτητές)

• παρουσία σχολείων, φροντιστηρίων, παιδικών σταθμών

• διαθεσιμότητα πάρκινγκ

• επίπεδα καθαριότητας

Ο στόχος είναι να διαπιστωθεί αν το σημείο θα παραμείνει σταθερά επιθυμητό τα επόμενα 10–20 χρόνια.

7. Οι χρήσεις γης — τι μπορεί να “φυτρώσει” δίπλα σας;

Δεν αρκεί να βλέπετε τι υπάρχει σήμερα.
Οι επαγγελματίες βλέπουν τι μπορεί να χτιστεί αύριο.

Ελέγχουν:

• συντελεστή δόμησης

• ύψος οικοδομών

• χρήσεις γης (αν μπορεί να μπει κατάστημα, μπαρ, κέντρο διασκέδασης)

• πιθανά έργα που αλλάζουν τη γειτονιά

• πιθανότητα να εμφανιστούν μεγάλες οικοδομές κοντά

Ένα οικόπεδο μπορεί να φαίνεται ιδανικό σήμερα, αλλά να χάσει αξία σε 2 χρόνια αν επιτρέπεται δίπλα του η ανέγερση έντονης εμπορικής δραστηριότητας.

8. Η προσβασιμότητα χωρίς τον θόρυβο

Το ιδανικό οικόπεδο έχει εύκολη πρόσβαση, αλλά όχι έκθεση.

Παράγοντες που αναζητούν οι επαγγελματίες:

• κοντά σε βασικούς δρόμους, αλλά όχι πάνω τους

• 3–7 λεπτά από στάση μετρό ή λεωφορείου

• εύκολη πρόσβαση προς κεντρικούς κόμβους

• ασφαλής πεζοπορία γύρω από το οικόπεδο

Αυτό προσφέρει αξία τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για μελλοντική ενοικίαση.

9. Φωτοσκίαση — το σημαντικότερο σημείο που αγνοούν όλοι

Για να αξιολογηθεί ένα οικόπεδο, οι επαγγελματίες μετρούν:

• πού πέφτει η σκιά το χειμώνα,

• πού πέφτει το καλοκαίρι,

• ποιες ώρες της ημέρας παραμένει “κρύο” ή “σκοτεινό”.

Η φωτοσκίαση επηρεάζει:

• φως

• θέρμανση

• υγρασία

• αερισμό

• ποιότητα κατοικίας

Ένα οικόπεδο με κακή φωτοσκίαση χάνει αμέσως υπεραξία.

10. Παράδειγμα πραγματικής εφαρμογής: το έργο Τυμφρηστού της Poli Real Estate

Η Poli Real Estate επιλέγει οικόπεδα εξετάζοντας και τα 10 παραπάνω κριτήρια.

Το οικόπεδο στο project Τυμφρηστού στο Μαρούσι:

• βρίσκεται σε ήσυχο, πράσινο δρόμο

• έχει άριστη φωτοσκίαση

• επιτρέπει Ν/ΝΑ προσανατολισμό

• είναι 2 λεπτά από βασικούς δρόμους, χωρίς όμως να ακούγονται

• έχει boutique κλίμακα (6 κατοικίες)

• συνορεύει με ποιοτικές πολυκατοικίες

• βρίσκεται σε ανοδική μικροτοποθεσία με μεγάλη ζήτηση

• έχει σταθερότητα, ασφάλεια και μελλοντική υπεραξία

Αυτό είναι το “manual” που χρησιμοποιούν οι επαγγελματίες — και εφαρμόζεται κατά γράμμα.

Συμπέρασμα

Η μικροτοποθεσία είναι ο πιο κρίσιμος παράγοντας στην αξιολόγηση ενός οικοπέδου.
Δεν αρκεί μια “καλή περιοχή”.
Χρειάζεται βαθιά γνώση του ακριβούς σημείου.

Οι επαγγελματίες εξετάζουν:

1. ηλιοπορεία

2. προσανατολισμό

3. κλίση και επίπεδα

4. θόρυβο

5. ποιότητα δρόμου

6. χρήσεις γης

7. φωτοσκίαση

8. μικροκλίμα

9. πρόσβαση

10. μελλοντική προοπτική γειτονιάς

Αν ένα οικόπεδο περάσει αυτά τα τεστ, τότε αποτελεί πραγματικά ασφαλή επένδυση.

Η Poli Real Estate αξιολογεί κάθε έργο με αυτή την επαγγελματική μεθοδολογία, ώστε να εγγυηθεί την υψηλότερη δυνατή ποιότητα, αξία και προοπτική.

Αν θέλετε να αξιολογήσουμε μαζί ένα οικόπεδο ή να σας προτείνουμε σημεία με πραγματική υπεραξία, η ομάδα μας είναι στη διάθεσή σας.