Το Ακίνητο που Δείχνει «Τέλειο» στα Χαρτιά — και Γιατί Συχνά Είναι Κακή Επένδυση

Το πιο επικίνδυνο είδος ακινήτου

Δεν είναι το παλιό.
Δεν είναι το ακριβό.
Δεν είναι καν αυτό με χαμηλή απόδοση.

Είναι το ακίνητο που:

• δεν έχει εμφανή αδυναμία

• δείχνει «σωστό» αριθμητικά

• αλλά δεν ξεχωρίζει σε τίποτα ουσιαστικό

Αυτά τα ακίνητα δεν αποτυγχάνουν θεαματικά.
Απλώς μένουν στάσιμα, δεσμεύοντας κεφάλαιο χωρίς να το εξελίσσουν.

Το λάθος που κάνουν οι περισσότεροι επενδυτές

Οι περισσότεροι σταματούν την ανάλυση εδώ:

• τιμή αγοράς

• ενοίκιο

• καθαρή απόδοση

Και θεωρούν ότι πήραν επενδυτική απόφαση.

Στην πραγματικότητα, αυτό είναι ακριβώς το σημείο όπου — όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Η παγίδα της υψηλής απόδοσης στο real estate» — ξεκινούν τα λάθη.
Γιατί μια «καλή» απόδοση σήμερα δεν λέει τίποτα για το αν το ακίνητο θα αντέξει όταν η αγορά πιεστεί.

Τα 5 σημάδια ότι ένα «καλό» ακίνητο είναι παγίδα

1. Ο μόνος λόγος αγοράς είναι η τιμή

Αν το ακίνητο δεν έχει λόγο ύπαρξης πέρα από το ότι «είναι φθηνό», τότε δεν είναι επένδυση. Είναι προσδοκία.

2. Η ζήτηση βασίζεται σε έναν μόνο τύπο ενοικιαστή

Όταν ένα ακίνητο απευθύνεται μόνο:

• σε φοιτητές

• ή μόνο σε βραχυχρόνια μίσθωση

• ή σε ένα πολύ στενό κοινό

τότε το ρίσκο δεν φαίνεται σήμερα. Εμφανίζεται απότομα.

3. Η μικροτοποθεσία είναι απλώς «ουδέτερη»

Ούτε κακή, ούτε καλή.

Και αυτό είναι πρόβλημα.
Τα ακίνητα που αντέχουν στον χρόνο έχουν σαφές πλεονέκτημα θέσης, όχι απλώς αποδεκτή τοποθεσία.

4. Δεν βελτιώνεται ουσιαστικά με λογικό κόστος

Αν δεν μπορεί:

• να αναβαθμιστεί λειτουργικά

• να αλλάξει target

• να αποκτήσει καλύτερη ενεργειακή εικόνα

τότε και η υπεραξία του είναι περιορισμένη.

5. Το exit βασίζεται στην αισιοδοξία

Αν για να πουληθεί καλά χρειάζεται:

• «να συνεχίσει να ανεβαίνει η αγορά»

• «να βρεθεί ο σωστός αγοραστής»

τότε δεν υπάρχει στρατηγική εξόδου. Υπάρχει ελπίδα.

Και όπως έχουμε εξηγήσει στο άρθρο «Πότε πρέπει να πουλήσεις — ακόμα κι αν όλα πάνε καλά», τα ακίνητα χωρίς καθαρό exit είναι αυτά που εγκλωβίζουν κεφάλαιο.

Γιατί αυτά τα ακίνητα είναι τα πιο ύπουλα

Γιατί:

• δεν τρομάζουν

• δεν αποθαρρύνουν

• δεν δείχνουν προβληματικά

Σε κρατούν σε μια επένδυση που:

• αποδίδει μέτρια

• δεν προσφέρει ευελιξία

• και δεν σου δίνει στρατηγικές επιλογές

Και αυτό, σε βάθος χρόνου, κοστίζει περισσότερο από ένα κακό deal.

Η ερώτηση που ξεχωρίζει τον επενδυτή

Όχι:
«Πόσα βγάζει σήμερα;»

Αλλά:
«Γιατί θα το προτιμήσει κάποιος και σε 10 χρόνια;»

Αν δεν υπάρχει καθαρή απάντηση,
τότε η απόδοση που βλέπεις σήμερα είναι εύθραυστη.

Πώς το βλέπουμε στην Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, ένα ακίνητο δεν εγκρίνεται επειδή «βγαίνουν τα νούμερα».

Εγκρίνεται μόνο αν:

• έχει διαχρονική ζήτηση

• ξεχωρίζει στη μικροτοποθεσία του

• αντέχει σε σενάρια πίεσης

• και διαθέτει ρεαλιστικό exit

Γι’ αυτό και πολλές φορές, η σωστή κίνηση για έναν επενδυτή
δεν είναι να αγοράσει, αλλά να αποφύγει το ακίνητο που δείχνει τέλειο στα χαρτιά.

Συμπέρασμα

Τα πιο επικίνδυνα ακίνητα:

• δεν είναι τα προβληματικά

• δεν είναι τα ριψοκίνδυνα

• είναι αυτά που δεν έχουν λόγο να υπάρχουν αύριο

Και αυτό δεν φαίνεται στην αγγελία.
Φαίνεται μόνο όταν ξέρεις πώς να τα διαβάσεις.