Σενάριο Α: Όλο το κεφάλαιο σε 1 ακίνητο €1.000.000

Καθαρή απόδοση: 3,5%
Ετήσιο καθαρό εισόδημα: €35.000

Stress Test 1 – 6 μήνες κενό

Απώλεια εισοδήματος: €17.500

Νέο ετήσιο αποτέλεσμα: €17.500

Απόδοση: 1,75%

Stress Test 2 – Πτώση αγοράς 15%

Νέα αξία: €850.000

Χαρτοφυλάκιο -€150.000

Αν χρειαστείς ρευστότητα εκείνη τη στιγμή;
Κλειδώνεις ζημιά.

Συμπέρασμα

Υψηλή συγκέντρωση ρίσκου.
Χαμηλή ευελιξία.
Μηδενική διασπορά.

Σενάριο Β: 4 ακίνητα × €250.000

Καθαρή απόδοση: 4,8%
Ετήσιο καθαρό εισόδημα: ~€48.000

Stress Test 1 – 1 ακίνητο κενό για 6 μήνες

Απώλεια ~€6.000

Νέο ετήσιο εισόδημα: €42.000

Απόδοση: 4,2%

Το σύστημα αντέχει.

Stress Test 2 – Πτώση αγοράς 15%

Νέα αξία χαρτοφυλακίου: €850.000

Ίδια ποσοστιαία απώλεια,
αλλά:

Μπορείς να πουλήσεις 1 ακίνητο
και να κρατήσεις τα υπόλοιπα.

Έχεις ευελιξία.

Σενάριο Γ: Μικτό μοντέλο (εισόδημα + ανάπτυξη)

€600.000 σε 3 ακίνητα εισοδήματος (5%)
€400.000 σε development

Stress Test 1 – Η αγορά “παγώνει” 1 χρόνο

Το development καθυστερεί.
Το εισόδημα συνεχίζει.

Έχεις cash flow.

Stress Test 2 – Πτώση τιμών 10% στο development

Το margin μειώνεται.
Δεν εξαφανίζεται αν ήταν σωστά δομημένο.

Όπως έχουμε αναλύσει στο
«Build-to-Sell vs Build-to-Hold: Ποιο μοντέλο είναι πιο ασφαλές;»,
η αντοχή έρχεται από το σωστό margin — όχι από την αισιοδοξία.

Τρίτο Stress: Επιτόκια + Φορολογία

Αν χρησιμοποιηθεί δανεισμός 40%
και τα επιτόκια ανέβουν 1,5%:

Το καθαρό cash flow μπορεί να μειωθεί 20–30%.

Αν η φορολογία αυξηθεί 3–5 μονάδες;

Η καθαρή απόδοση συμπιέζεται άμεσα.

Όπως έχουμε αναλύσει στο
«Γιατί η καθαρή απόδοση είναι ο μόνος αριθμός που μετράει»,
η ονομαστική απόδοση δεν λέει τίποτα χωρίς φορολογική ανάλυση.

Ποιο μοντέλο επιβιώνει καλύτερα;

ΜοντέλοΚενόΠτώση 15%ΡευστότηταΑντοχή1 ακίνητοΧαμηλήΕυάλωτοΔύσκοληΑδύναμο4 ακίνηταΜέτριαΕλεγχόμενηΚαλήΙσορροπημένοΜικτόΚαλήΔιαχειρίσιμηΥψηλήΠιο ανθεκτικό

Το πραγματικό ερώτημα

Δεν είναι:

Πού θα βγάλω τα περισσότερα;

Είναι:

Ποιο σενάριο αντέχει στο χειρότερο;

Η επιθετική στρατηγική δεν είναι να ρισκάρεις.

Είναι να σχεδιάζεις για πτώση.

Πώς θα τοποθετούσε τα €1.000.000 ένας συντηρητικά επιθετικός επενδυτής;

• 50% σταθερό εισόδημα

• 30% υπεραξιακό project

• 20% ρευστότητα

Αυτό μειώνει:

✔ συγκέντρωση
✔ φορολογική πίεση
✔ ανάγκη αναγκαστικής πώλησης
✔ εξάρτηση από timing

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, κάθε επενδυτική στρατηγική δομείται με:

• stress testing

• σενάρια πτώσης

• φορολογική μοντελοποίηση

• ρευστότητα

• exit planning

Γιατί η αγορά δεν ανεβαίνει για πάντα.

Αλλά οι σωστές δομές αντέχουν.

Συμπέρασμα

€1.000.000 χωρίς στρατηγική είναι ρίσκο.

€1.000.000 με κατανομή, stress test και ρευστότητα είναι περιουσία.

Η διαφορά δεν είναι το ακίνητο.

Είναι η αρχιτεκτονική του κεφαλαίου.

👉 Θέλετε να δούμε πώς αντέχει το δικό σας € <Κεφάλαιο> σε σενάριο πτώσης;

Συμπληρώστε τη φόρμα επενδυτικής αξιολόγησης στο κουμπί επικοινωνίας και σχεδιάζουμε μαζί τη δομή πριν πάρετε απόφαση.