Γιατί η καθαρή απόδοση είναι ο μόνος αριθμός που μετράει

1. Η “απόδοση” των αγγελιών είναι θεωρητική

Οι αγγελίες παρουσιάζουν:

• μικτά ενοίκια,

• αισιόδοξα σενάρια,

• αριθμούς πριν από φόρους και κόστη.

Όμως όπως αναλύσαμε στο άρθρο
«Τα 5 ρίσκα που δεν φαίνονται στην αγγελία»,
η πραγματικότητα ξεκινά μετά την αγγελία.

Η μικτή απόδοση είναι marketing.
Η καθαρή απόδοση είναι αλήθεια.

2. Τι είναι πραγματικά η καθαρή απόδοση

Η καθαρή απόδοση υπολογίζει:

• φόρους,

• κενότητες,

• έξοδα συντήρησης,

• διαχείριση,

• χρηματοδοτικό κόστος (αν υπάρχει).

Χωρίς αυτά, δεν υπάρχει επενδυτική εικόνα.
Υπάρχει μόνο αίσθηση.

3. Γιατί το leverage αλλοιώνει την εικόνα

Ένα ακίνητο μπορεί:

• να δείχνει υψηλή απόδοση χωρίς δάνειο,

• αλλά να συμπιέζεται επικίνδυνα με χρηματοδότηση.

Όπως αναλύσαμε στο
«Πότε το δάνειο αυξάνει την απόδοση — και πότε τη σκοτώνει»,
η καθαρή απόδοση είναι ο μόνος τρόπος να δεις αν το leverage δουλεύει υπέρ σου ή εναντίον σου.

Αν δεν υπολογίζεις καθαρή απόδοση,
δεν ξέρεις τι ρίσκο παίρνεις.

4. Η καθαρή απόδοση αποκαλύπτει αν ένα ακίνητο “στέκεται”

Οι επαγγελματίες ρωτούν:

«Αν αφαιρέσω κάθε αισιοδοξία, τι μένει;»

Αυτό ακριβώς κάνει η καθαρή απόδοση.
Δείχνει αν το ακίνητο:

• στέκεται μόνο του,

• ή χρειάζεται τέλειες συνθήκες.

Όπως είδαμε στο
«Πώς οι επαγγελματίες στρεσάρουν ένα ακίνητο / portfolio»,
ό,τι δεν αντέχει σε πίεση, δεν ανήκει σε σοβαρή στρατηγική.

5. Γιατί οι επενδυτές με εμπειρία προτιμούν χαμηλότερη αλλά καθαρή απόδοση

Ένα ακίνητο με:

• 4,5% καθαρή απόδοση
  είναι συχνά ανώτερο από ένα που “υπόσχεται” 7% μικτό.

Γιατί:

• είναι προβλέψιμο,

• είναι διαχειρίσιμο,

• είναι ρευστοποιήσιμο.

Και όπως είδαμε στο
«Cash buyer vs financed buyer: ποιος κερδίζει πραγματικά»,
η διατήρηση ρευστότητας συχνά αξίζει περισσότερο από το ονομαστικό yield.

6. Η καθαρή απόδοση είναι το φίλτρο του portfolio

Σε ένα real estate portfolio:

• δεν ψάχνεις το μέγιστο ποσοστό,

• ψάχνεις ισορροπία.

Όπως αναλύσαμε στο
«Πώς χτίζεται ένα real estate portfolio»,
η καθαρή απόδοση είναι το κοινό μέτρο σύγκρισης ανάμεσα σε διαφορετικά assets.

Χωρίς αυτήν:

• δεν υπάρχει σύγκριση,

• δεν υπάρχει στρατηγική.

7. Η καθαρή απόδοση δείχνει πότε πρέπει να πουλήσεις

Ένα ακίνητο μπορεί:

• να είναι πλήρως μισθωμένο,

• να “πηγαίνει καλά”.

Αλλά αν:

• η καθαρή απόδοση πέφτει,

• το κεφάλαιο δεσμεύεται,

• το ρίσκο αυξάνεται,

τότε — όπως αναλύσαμε στο
«Πότε πρέπει να πουλήσεις — ακόμα κι αν όλα πάνε καλά» —
η πώληση είναι στρατηγική κίνηση, όχι αποτυχία.

Η επαγγελματική οπτική

Στην Poli Real Estate, η αξιολόγηση κάθε ακινήτου ξεκινά από έναν αριθμό:
την καθαρή απόδοση σε ρεαλιστικά σενάρια.

Γιατί μόνο έτσι:

• συγκρίνονται διαφορετικές επιλογές,

• αποφεύγονται ψευδαισθήσεις,

• και χτίζεται διάρκεια.

Συμπέρασμα

Η καθαρή απόδοση:

• δεν εντυπωσιάζει,

• δεν πουλάει εύκολα,

• αλλά δεν λέει ποτέ ψέματα.

Στο real estate, δεν κερδίζει όποιος βλέπει το μεγαλύτερο ποσοστό — αλλά όποιος καταλαβαίνει τι πραγματικά μένει στο τέλος.