Τι είναι Build-to-Sell

Αναπτύσσεις έργο με στόχο:

• να ολοκληρωθεί

• να πουληθεί

• να κλείσει ο κύκλος

Το κέρδος έρχεται από:

τη διαφορά κόστους κατασκευής και τιμής πώλησης.

Όμως, το μοντέλο αυτό βασίζεται σε επαρκές margin.
Όπως έχουμε αναλύσει στο
«Τι ποσοστό αντιπαροχής είναι πραγματικά βιώσιμο;»,
αν το περιθώριο είναι πιεσμένο, το έργο γίνεται ευάλωτο ακόμη και σε μικρές μεταβολές της αγοράς.

Τι είναι Build-to-Hold

Αναπτύσσεις έργο με στόχο:

• να το διατηρήσεις

• να το μισθώσεις

• να δημιουργήσεις σταθερό εισόδημα

Το κέρδος έρχεται από:

ενοίκια + μακροχρόνια υπεραξία.

Εδώ το βασικό ερώτημα δεν είναι το margin πώλησης, αλλά η καθαρή απόδοση μετά φόρων στον χρόνο — όπως έχουμε αναλύσει και στο
«Γιατί η καθαρή απόδοση είναι ο μόνος αριθμός που μετράει».

Παράδειγμα με αριθμούς

Οικόπεδο: 600 τ.μ.
Κόστος κατασκευής: €2.300 / τ.μ.
Συνολική επένδυση: €1.380.000

Τιμή πώλησης: €4.000 / τ.μ.
Συνολική αξία πώλησης: €2.400.000

Μικτό περιθώριο: €1.020.000
(πριν φόρους, marketing, χρηματοοικονομικά)

Σενάριο A – Build-to-Sell

✔ Κλείνεις κύκλο σε 2–3 χρόνια
✔ Ρευστοποιείς
✔ Επανατοποθετείς κεφάλαιο

Ρίσκο:

• Αγορά στο χρόνο παράδοσης

• Πιθανή πτώση τιμών

• Πίεση ρευστότητας

Το ρίσκο είναι έντονο αλλά χρονικά περιορισμένο.

Σενάριο B – Build-to-Hold

Υποθέτουμε καθαρή απόδοση 4,5%:

€2.400.000 × 4,5% = €108.000 ετήσιο καθαρό εισόδημα

✔ Σταθερό cash flow
✔ Μακροχρόνια υπεραξία
✔ Χαμηλότερη εξάρτηση από timing αγοράς

Ρίσκο:

• Μακροχρόνια διαχείριση

• Δεσμευμένο κεφάλαιο

• Ρευστότητα

Το ρίσκο είναι πιο αργό, αλλά διαρκές.

Ο Παράγοντας Φορολογίας: Το Σημείο που Αλλάζει το Αποτέλεσμα

Η ίδια επένδυση μπορεί να φαίνεται ισοδύναμη πριν φόρους.

Μετά φόρους όμως, η εικόνα αλλάζει δραματικά.

Φορολογία στο Build-to-Sell

Στο μοντέλο πώλησης:

• Φορολογείται το καθαρό κέρδος έργου

• Υπάρχει εταιρική φορολογία

• Ενδεχομένως ΦΠΑ ανάλογα τη δομή

• Πιθανός φόρος υπεραξίας

Παράδειγμα:

Από το μικτό margin των €1.020.000
μετά από όλα τα έξοδα, μένει καθαρό κέρδος π.χ. €400.000.

Αν η φορολογική επιβάρυνση είναι 25%:

€400.000 × 25% = €100.000 φόρος

Καθαρό κέρδος: €300.000

👉 Μεγάλη αλλά εφάπαξ φορολογία.
Κλείνει ο κύκλος.

Φορολογία στο Build-to-Hold

Στο μοντέλο διακράτησης:

• Φορολογείται το ενοίκιο κάθε χρόνο

• Υπάρχει ΕΝΦΙΑ

• Υπάρχει φορολογία υπεραξίας στην πώληση

• Υπάρχει διαρκής φορολογική έκθεση

Παράδειγμα:

Ετήσιο καθαρό εισόδημα: €108.000

Αν φορολογηθεί με 25%:

€108.000 × 25% = €27.000 φόρος

Καθαρό ετήσιο: €81.000

Σε 10 χρόνια:

€270.000 φόρος (χωρίς να υπολογίζουμε μελλοντική υπεραξία).

👉 Η φορολογία εδώ είναι συσσωρευτική και μακροχρόνια.

Ποιο επηρεάζεται περισσότερο;

Build-to-Sell:

• Υψηλή αλλά εφάπαξ φορολογική επιβάρυνση

• Καθαρό αποτέλεσμα κλειδώνει γρήγορα

Build-to-Hold:

• Διαρκής φορολογική επιβάρυνση

• Μείωση καθαρής απόδοσης στον χρόνο

• Δέσμευση κεφαλαίου

Σε βάθος 15–20 ετών, η διαφορά μπορεί να είναι μεγαλύτερη από όσο δείχνει το αρχικό Excel.

Ποιο είναι τελικά πιο ασφαλές;

Το build-to-sell είναι πιο ασφαλές όταν:

• η αγορά είναι ανοδική

• το margin είναι ισχυρό

• θέλεις ρευστότητα

• θέλεις μικρότερη χρονική έκθεση

Το build-to-hold είναι πιο ασφαλές όταν:

• επιδιώκεις σταθερό εισόδημα

• έχεις μακροχρόνιο ορίζοντα

• το asset είναι υψηλής ποιότητας

• η καθαρή απόδοση μετά φόρων παραμένει ικανοποιητική

Η στρατηγική των ώριμων επενδυτών

Οι πιο ώριμοι επενδυτές:

• Πουλούν μέρος του έργου

• Κρατούν τα ποιοτικότερα units

• Κλειδώνουν κέρδος

• Μειώνουν ρίσκο timing

Έτσι ισορροπούν:

✔ ρευστότητα
✔ σταθερό εισόδημα
✔ φορολογική έκθεση
✔ μακροχρόνια αξία

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, κάθε development project αξιολογείται με βάση:

• margin stress test

• φορολογική δομή

• exit στρατηγική

• ρευστότητα

• μακροχρόνια βιωσιμότητα

Γιατί η ασφάλεια δεν είναι θέμα προτίμησης.

Είναι θέμα δομής.

Συμπέρασμα

Build-to-Sell:

• υψηλότερη ένταση

• γρηγορότερη απόδοση

• εφάπαξ φορολογία

• μικρότερη χρονική έκθεση

Build-to-Hold:

• σταθερότητα

• διαρκής φορολογική επιβάρυνση

• μακροχρόνια υπεραξία

• χαμηλότερη μεταβλητότητα

Το πιο ασφαλές μοντέλο δεν είναι το ίδιο για όλους.

Είναι αυτό που ευθυγραμμίζεται με:

• το κεφάλαιό σας

• τον χρονικό σας ορίζοντα

• και την πραγματική σας αντοχή στο ρίσκο

Εξετάζετε development project;

Συζητήστε με την Poli Real Estate ποια στρατηγική ταιριάζει στο επενδυτικό σας προφίλ.