Παράδειγμα

Οικόπεδο: 750 τ.μ.
Συντελεστής Δόμησης: 0,8
Δόμηση: 600 τ.μ.

Κόστος κατασκευής: €2.300 / τ.μ.
Τιμή πώλησης: €4.000 / τ.μ.

Συνολικό κόστος κατασκευής

600 × 2.300 = €1.380.000

Συνολική δυνητική αξία πώλησης

600 × 4.000 = €2.400.000

Μικτό περιθώριο έργου

€2.400.000 – €1.380.000 = €1.020.000

Αυτό είναι πριν:

• marketing

• άδειες

• τόκους

• φόρους

• απρόβλεπτα

• εργολαβικό κέρδος

Στην πράξη, ένα υγιές έργο χρειάζεται:

👉 15–20% καθαρό περιθώριο επί του τζίρου
ή
👉 20–25% επί του κόστους

Τώρα ας δούμε ποσοστά αντιπαροχής

Σενάριο 25%

Ιδιοκτήτης:

600 × 25% = 150 τ.μ.
150 × 4.000 = €600.000

Κατασκευαστής:

450 τ.μ. × 4.000 = €1.800.000

€1.800.000 – €1.380.000 = €420.000 μικτό περιθώριο

👉 ~17,5% επί του τζίρου

✔ Υγιές έργο
✔ Άνετο περιθώριο
✔ Μικρή πίεση ποιότητας

Σενάριο 30%

Ιδιοκτήτης:

600 × 30% = 180 τ.μ.
180 × 4.000 = €720.000

Κατασκευαστής:

420 τ.μ. × 4.000 = €1.680.000

€1.680.000 – €1.380.000 = €300.000 μικτό περιθώριο

👉 ~12,5% επί του τζίρου

⚠ Οριακά βιώσιμο
⚠ Χρειάζεται σωστή αγορά
⚠ Μικρό περιθώριο ασφάλειας

Σενάριο 35%

Ιδιοκτήτης:

600 × 35% = 210 τ.μ.
210 × 4.000 = €840.000

Κατασκευαστής:

390 × 4.000 = €1.560.000

€1.560.000 – €1.380.000 = €180.000

👉 ~7,5% περιθώριο

✖ Πιεσμένο
✖ Υψηλό ρίσκο
✖ Πιθανή πίεση ποιότητας
✖ Μικρή ανοχή σε πτώση αγοράς

Το κρίσιμο σημείο που αγνοείται

Αν η αγορά πέσει από €4.000 → €3.700 / τ.μ.:

Το συνολικό έσοδο γίνεται:

600 × 3.700 = €2.220.000

Και το περιθώριο συρρικνώνεται δραματικά.

Στο 35%, το έργο μπορεί να μη βγαίνει καθόλου.

Ποιο είναι το “τίμιο” ποσοστό;

Με τα συγκεκριμένα δεδομένα:

✔ 28% – 32% είναι ρεαλιστικό εύρος
✔ Κρατά έργο βιώσιμο
✔ Δεν πιέζει υπερβολικά την ποιότητα
✔ Δεν βασίζεται σε αισιόδοξα σενάρια

Κάθε ποσοστό πάνω από αυτό απαιτεί:

• χαμηλότερο κόστος κατασκευής

• υψηλότερη τιμή πώλησης

• ή εξαιρετική αγορά

Το μεγάλο λάθος

Πολλοί ιδιοκτήτες πιστεύουν:

“Αν ο εργολάβος δίνει 35%, γιατί να πάρω 30%;”

Αλλά:

35% σε μη βιώσιμο έργο
είναι χειρότερο από 30% σε υγιές έργο.

Όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο
«Τα 7 σημεία που κρίνουν αν μια αντιπαροχή θα πετύχει ή θα αποτύχει»,
η επιτυχία κρίνεται στη βιωσιμότητα, όχι στο ποσοστό.

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, η αξιολόγηση αντιπαροχής γίνεται με:

• πραγματικό κόστος

• πραγματικές τιμές αγοράς

• stress test σε πτώση αγοράς

• έλεγχο κατασκευαστή

• ανάλυση ρευστότητας

Γιατί μια αντιπαροχή είναι συνεπένδυση.

Και η συνεπένδυση πρέπει να είναι βιώσιμη και για τις δύο πλευρές.

Συμπέρασμα

Το σωστό ποσοστό αντιπαροχής δεν είναι:

• το υψηλότερο

• ούτε το πιο εντυπωσιακό

Είναι αυτό που:

✔ βγάζει το έργο
✔ διατηρεί ποιότητα
✔ αντέχει σε πτώση αγοράς
✔ δίνει καθαρή αξία στον ιδιοκτήτη

Θέλετε να δείτε ποιο ποσοστό είναι βιώσιμο για το δικό σας οικόπεδο;

Συμπληρώστε τη φόρμα αξιολόγησης ιδιοκτησίας- οικοπέδου και λάβετε εξατομικευμένη ανάλυση.