Η Απόδοση (Yield) Δεν Είναι Επιστροφή Κεφαλαίου (Return): Πώς οι Επενδυτές Παρερμηνεύουν την Απόδοση Ακινήτων

Γιατί το Yield Είναι Ελλιπής Δείκτης

Το yield απαντά μόνο σε ένα ερώτημα:
«Πόσο εισόδημα παράγει αυτό το ακίνητο σήμερα;»

Δεν απαντά:

• πόσο ασφαλές είναι αυτό το εισόδημα

• πόσο εκτεθειμένο είναι το κεφάλαιο σε μελλοντικό ρίσκο

• τι θα συμβεί κατά την πώληση

Ένα υψηλό yield μπορεί να σημαίνει είτε καλή ευκαιρία είτε προειδοποιητικό καμπανάκι.
Η διαφορά δεν βρίσκεται στο ποσοστό, αλλά στη δομή της επένδυσης και στη λογική της αγοράς.

Αυτό ακριβώς συνδέεται με τη φιλοσοφία που αναλύεται στο άρθρο «Γιατί η σωστή επιλογή μεσιτικού κάνει τη διαφορά».

Η Τιμή Εισόδου Καθορίζει το Return

Το yield υπολογίζεται μετά την αγορά.
Το return κρίνεται τη στιγμή της αγοράς.

Δύο επενδυτές μπορεί να έχουν το ίδιο yield, αλλά:

• ο ένας αγόρασε σωστά

• ο άλλος αγόρασε ακριβά ή χωρίς στρατηγική

Οι έμπειροι επενδυτές εστιάζουν:

• στη διαπραγμάτευση

• στη δομή της συμφωνίας

• και στην προοπτική εξόδου

και όχι σε αισιόδοξες προβλέψεις ενοικίων.

Yield Χωρίς Έξοδο Δεν Είναι Απόδοση

Πολλά ακίνητα φαίνονται ελκυστικά επειδή:

• αποδίδουν σήμερα

• έχουν «καλό νούμερο»

Αλλά στερούνται:

• ρευστότητας

• ζήτησης στη μεταπώληση

• προοπτικής υπεραξίας

Το yield υπάρχει όσο κρατάς το ακίνητο.
Το return αποκαλύπτεται μόνο όταν πουλήσεις.

Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές στις συμφωνίες γης και αντιπαροχής, όπως αναλύεται στο «Αντιπαροχή: Δεν δίνετε απλώς οικόπεδο — “ανταλλάσσετε” αξία».

Το Ρίσκο Δεν Είναι η Αστάθεια — Είναι η Μη Αναστρεψιμότητα

Οι επενδυτές που κοιτούν μόνο την απόδοση υποτιμούν το ρίσκο επειδή:

• το ενοίκιο φαίνεται σταθερό

• το εισόδημα επαναλαμβάνεται

Το πραγματικό ρίσκο στο real estate είναι:

• κεφάλαιο εγκλωβισμένο σε λάθος περιοχή

• συνεργασίες που δεν λύνονται

• ακίνητα που δεν προσαρμόζονται στην αγορά

Γι’ αυτό και η δομή υπερισχύει του ποσοστού, όπως αναλύεται στα άρθρα
«Τα 7 σημεία που κρίνουν αν μια αντιπαροχή θα πετύχει ή θα αποτύχει»
και «Μικροί vs Μεγάλοι Κατασκευαστές: Ποιος κερδίζει πραγματικά στην αντιπαροχή;».

Η Τοποθεσία Μπορεί να Δώσει Yield και να Καταστρέψει Return

Υψηλά yield εμφανίζονται συχνά:

• σε κορεσμένες ή δευτερεύουσες περιοχές

• σε ακίνητα «φθηνά για κάποιο λόγο»

Αντίθετα, οι σωστές τοποθεσίες μπορεί να έχουν χαμηλότερο yield αλλά:

• μεγαλύτερη ζήτηση

• καλύτερη ρευστότητα

• ισχυρότερη προοπτική υπεραξίας

Αυτό φαίνεται ξεκάθαρα στο άρθρο
«Γιατί η Εύβοια είναι η πιο υποτιμημένη αγορά εξοχικής κατοικίας κοντά στην Αθήνα».

Το Yield Είναι Στιγμιότυπο. Το Return Είναι Σύστημα.

Το yield είναι ένας αριθμός.
Το return είναι αποτέλεσμα:

• τιμής εισόδου

• ποιότητας εισοδήματος

• αντοχής στην αγορά

• ρευστότητας εξόδου

Όποιος βελτιστοποιεί μόνο το yield, συνήθως αγνοεί το σύνολο.

Η Προσέγγιση της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, το ακίνητο αντιμετωπίζεται ως τοποθέτηση κεφαλαίου, όχι ως απλό εισοδηματικό προϊόν.

Η απόδοση εξετάζεται:

• αλλά πάντα σε συνδυασμό με ρίσκο

• με προοπτική εξόδου

• και με προστασία κεφαλαίου

Συμπέρασμα

Το yield είναι εύκολο να υπολογιστεί.
Το return είναι δύσκολο να κατανοηθεί — και πολύ πιο σημαντικό.

Οι επενδυτές που τα συγχέουν συχνά απογοητεύονται στο τέλος.
Όσοι κατανοούν τη διαφορά, κάνουν λιγότερες κινήσεις — και καλύτερες.

Στο real estate, η πραγματική απόδοση δεν φαίνεται στο ποσοστό,
αλλά στο αποτέλεσμα όταν κλείσει ο κύκλος της επένδυσης.