Πόσο Ρευστό Πρέπει να Κρατάς Εκτός Real Estate;

Γιατί η ρευστότητα είναι κρίσιμη στο real estate

Το real estate έχει τρία χαρακτηριστικά που δεν αλλάζουν:

1. Είναι μη ρευστό

2. Οι αποδόσεις του είναι αργές

3. Δημιουργεί έκτακτες ανάγκες, όχι θεωρητικές

Όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Γιατί η ρευστότητα είναι το πραγματικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα», οι καλύτερες κινήσεις δεν γίνονται όταν όλα πηγαίνουν καλά, αλλά όταν οι άλλοι πιέζονται.

Χωρίς ρευστότητα, ακόμα και ένα “καλό” χαρτοφυλάκιο γίνεται εύθραυστο.

Το ελάχιστο ρευστό που δεν πρέπει να αγγίξεις

Πριν μιλήσουμε για ποσοστά, υπάρχει μια κόκκινη γραμμή.

Κανόνας ασφαλείας:

12 μήνες προσωπικών + επενδυτικών υποχρεώσεων

Παράδειγμα:

• Προσωπικά έξοδα: €1.500 / μήνα

• Υποχρεώσεις από ακίνητα (δόσεις, βασική συντήρηση): €1.000 / μήνα

➡️ €2.500 × 12 = €30.000

Αυτό το ποσό δεν είναι επενδυτικό κεφάλαιο.
Είναι κεφάλαιο επιβίωσης και ψυχραιμίας.

Λειτουργικό ρευστό για ακίνητα

Πέρα από την προσωπική ασφάλεια, κάθε ακίνητο χρειάζεται “μαξιλάρι” για:

• μικρές επισκευές

• κενά ενοικίασης

• φόρους

• απρόβλεπτα έξοδα

Συντηρητικός κανόνας:

€5.000–€7.000 ανά ακίνητο

Παράδειγμα:

• 4 ακίνητα → €20.000–€28.000

Όπως έχουμε επισημάνει και στο άρθρο «Τα 5 ρίσκα που δεν φαίνονται ποτέ στην αγγελία», τα περισσότερα προβλήματα δεν είναι μεγάλα μεμονωμένα — είναι πολλά μικρά μαζί.

Το στρατηγικό ρευστό (εκεί που κρίνεται η διαφορά)

Αυτό είναι το ρευστό που:

• δεν χρειάζεσαι άμεσα

• δεν επενδύεις βιαστικά

• σου δίνει επιλογές

Πρακτικός κανόνας:

15%–30% της συνολικής καθαρής σου θέσης

Παράδειγμα:

• Καθαρή θέση: €400.000

• Στρατηγικό ρευστό: €60.000–€120.000

Αυτό το κεφάλαιο:

• σε προστατεύει από λάθος timing

• σου επιτρέπει να αγοράσεις όταν άλλοι πουλάνε

• σε κρατά ψύχραιμο όταν η αγορά πιέζεται

Δεν είναι τυχαίο ότι, όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Πότε πρέπει να πουλήσεις - ακόμα και αν όλα πάνε καλά», όσοι δεν έχουν ρευστό, αναγκάζονται να πουλάνε τη λάθος στιγμή.

Τι παθαίνουν όσοι είναι “all-in” σε ακίνητα

Σχεδόν πάντα:

• αναβάλλουν επισκευές

• αποφεύγουν ευκαιρίες

• αγχώνονται με κάθε κενό

• πουλάνε από ανάγκη, όχι από στρατηγική

Το πρόβλημα δεν είναι η απόδοση.
Είναι η έλλειψη επιλογών.

Ένας πρακτικός πίνακας

Κατηγορία ρευστότηταςΤι καλύπτειΕνδεικτικό ποσόΑσφάλεια ζωής12 μήνες εξόδων€25.000–€40.000ΛειτουργικόΑνά ακίνητο€5.000–€7.000ΣτρατηγικόΕυκαιρίες15%–30% καθαρής θέσης

Πότε χρειάζεσαι ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ ρευστό

• Όταν έχεις δάνεια

• Όταν βασίζεσαι στο εισόδημα από ενοίκια

• Όταν έχεις πολλά μικρά ακίνητα

• Όταν το portfolio έχει φτάσει σε κορεσμό

Πότε μπορείς να κρατάς ΛΙΓΟΤΕΡΟ

• Όταν δεν έχεις υποχρεώσεις

• Όταν έχεις σταθερό εξωτερικό εισόδημα

• Όταν τα ακίνητα είναι λίγα και απλά

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, η συζήτηση δεν ξεκινά από το:

«Πόσα ακίνητα να πάρουμε;»

Ξεκινά από το:

«Πόσο ρευστό χρειάζεται να μείνει εκτός, ώστε η στρατηγική να αντέχει στον χρόνο;»

Γιατί η σωστή στρατηγική real estate δεν μεγιστοποιεί απλώς την απόδοση.
Μειώνει την πιθανότητα κακών αποφάσεων.

Συμπέρασμα

• Η ρευστότητα δεν είναι χαμένη απόδοση

• Είναι εργαλείο ελευθερίας

• Και είναι ο λόγος που κάποιοι επενδυτές αντέχουν δεκαετίες και άλλοι “σπάνε” νωρίς

Αν πρέπει να κρατήσεις μία φράση:

Όποιος δεν κρατά ρευστό, δουλεύει για τα ακίνητά του — δεν δουλεύουν αυτά για εκείνον.

Η σωστή κατανομή κεφαλαίου είναι κρίσιμη για κάθε επενδυτή. Αν θέλετε μια πιο στρατηγική συζήτηση για το επενδυτικό σας προφίλ, επικοινωνήστε με την Πόλη Real Estate.