Τι σημαίνει “Hidden Leverage” στην Πολεοδομία

Στις περισσότερες αγορές real estate, η αξία ενός ακινήτου βασίζεται κυρίως στην τρέχουσα χρήση του.

Ένα γραφείο αποτιμάται ως γραφείο.
Ένα κατάστημα ως κατάστημα.
Ένα διαμέρισμα ως κατοικία.

Όταν όμως η χρήση αλλάζει, αλλάζει και το πλαίσιο αποτίμησης.

Για παράδειγμα:

ένα παλαιό γραφείο μπορεί να αγοράζεται με τιμή γραφειακής χρήσης ανά τετραγωνικό,
αλλά μετά τη μετατροπή του σε κατοικία να αποτιμάται ως οικιστικό ακίνητο.

Η διαφορά μεταξύ αυτών των δύο αγορών είναι συχνά το σημείο όπου δημιουργείται η υπεραξία.

Πού Δημιουργείται το Spread

Η αξία δημιουργείται όταν:

• η τιμή αγοράς βασίζεται στην παλαιά χρήση

• η τιμή πώλησης βασίζεται στη νέα χρήση

Για παράδειγμα:

Ένα επαγγελματικό ακίνητο μπορεί να αγοραστεί με χαμηλότερη τιμή ανά τ.μ. λόγω μειωμένης ζήτησης.

Μετά τη μετατροπή σε κατοικία:

• η ζήτηση είναι ευρύτερη

• η αγορά είναι μεγαλύτερη

• η τιμή ανά τ.μ. συχνά αυξάνεται

Το περιθώριο μεταξύ αυτών των δύο σημείων είναι το λεγόμενο conversion spread.

Γιατί Συμβαίνει Αυτό

Οι αγορές ακινήτων δεν είναι ενιαίες.

Υπάρχουν διαφορετικές αγορές για:

• κατοικίες

• γραφεία

• καταστήματα

• βιοτεχνικούς χώρους

Όταν η ζήτηση μειώνεται σε μία κατηγορία αλλά αυξάνεται σε άλλη, δημιουργείται ανισορροπία τιμών.

Η αλλαγή χρήσης είναι ο μηχανισμός που επιτρέπει την αξιοποίηση αυτής της ανισορροπίας.

Ένα Παράδειγμα από την Ελληνική Αγορά

Τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα εμφανίστηκε ένα συγκεκριμένο μοντέλο επένδυσης:

αγορά επαγγελματικών ακινήτων και μετατροπή τους σε κατοικίες.

Αυτό το μοντέλο συνδέθηκε ιδιαίτερα με το πρόγραμμα Golden Visa, όπου πολλές επενδύσεις βασίστηκαν στη μετατροπή εμπορικών χώρων σε οικιστικές μονάδες.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η υπεραξία δεν δημιουργείται απλώς από την αγορά του ακινήτου.

Δημιουργείται από τη μετατροπή του.

Όπως έχουμε αναλύσει και στο άρθρο
«Golden Visa €250.000: Πώς η μετατροπή εμπορικής χρήσης σε κατοικία δημιουργεί πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες»,
η αξία προκύπτει από τη δομή του project — όχι μόνο από την τοποθεσία.

Η Αλλαγή Χρήσης Δεν Είναι Αυτόματη Υπεραξία

Παρότι η στρατηγική αυτή μπορεί να δημιουργήσει σημαντικό περιθώριο, δεν είναι χωρίς ρίσκο.

Η επιτυχία εξαρτάται από:

• τη δυνατότητα πολεοδομικής μετατροπής

• το πραγματικό κόστος ανακατασκευής

• τη λειτουργικότητα της νέας διαρρύθμισης

• τη ζήτηση της περιοχής

Σε πολλές περιπτώσεις, projects αποτυγχάνουν επειδή το κόστος μετατροπής είναι υψηλότερο από το αναμενόμενο ή επειδή η τελική κατοικία δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση της αγοράς.

Το Κρίσιμο Στοιχείο: Η Ρευστότητα

Η αλλαγή χρήσης δημιουργεί αξία μόνο όταν το τελικό προϊόν είναι ρευστοποιήσιμο.

Ένα διαμέρισμα που προκύπτει από conversion πρέπει να μπορεί να σταθεί στην αγορά όπως οποιαδήποτε άλλη κατοικία.

Δηλαδή να έχει:

• σωστή κάτοψη

• λογικό μέγεθος

• πρόσβαση σε συγκοινωνίες

• τιμή συμβατή με την περιοχή

Διαφορετικά, η μετατροπή δεν δημιουργεί επένδυση — δημιουργεί απλώς ένα δύσκολο προς πώληση ακίνητο.

Όπως αναλύσαμε και στο άρθρο
«Αν δεν μπορείς να το πουλήσεις σε 90 μέρες, δεν είναι ρευστοποιήσιμο»,
η ρευστότητα είναι το τελικό τεστ κάθε επένδυσης σε ακίνητο.

Η Στρατηγική Προσέγγιση

Η αλλαγή χρήσης δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια.

Είναι επενδυτική στρατηγική.

Οι επαγγελματίες επενδυτές συχνά αναζητούν ακίνητα όπου:

• η τρέχουσα χρήση περιορίζει την αξία

• η νέα χρήση ανοίγει μεγαλύτερη αγορά

• η μετατροπή είναι εφικτή πολεοδομικά

• το τελικό προϊόν έχει πραγματική ζήτηση

Σε αυτές τις περιπτώσεις δημιουργείται το λεγόμενο hidden leverage της πολεοδομίας.

Ο Ρόλος του Πόλη Μεσιτικό

Στο Πόλη Μεσιτικό, η αξιολόγηση ενός ακινήτου δεν περιορίζεται στην τρέχουσα κατάσταση του.

Αξιολογείται και η πιθανή εξέλιξή του.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η πραγματική αξία ενός ακινήτου δεν βρίσκεται στη σημερινή του χρήση, αλλά στη δυνατότητα αλλαγής της.

Και εκεί συχνά δημιουργούνται οι πιο ενδιαφέρουσες επενδυτικές ευκαιρίες.

Πριν Συμπληρώσετε τη Φόρμα Επενδυτή

Αν εξετάζετε επενδύσεις σε ακίνητα και θέλετε να αξιολογήσετε projects που βασίζονται σε αλλαγή χρήσης, είναι σημαντικό να αναλυθούν:

• η πολεοδομική δυνατότητα μετατροπής

• το πραγματικό κόστος ανακατασκευής

• η ζήτηση της περιοχής

• το πιθανό περιθώριο αξίας

Η Φόρμα Επενδυτή αφορά επενδυτές που εξετάζουν τοποθετήσεις κεφαλαίου στην αγορά ακινήτων με στρατηγική προσέγγιση.

Αν υπάρχει πραγματική επενδυτική δυναμική, θα την αναλύσουμε.

Αν το project δεν δημιουργεί ουσιαστικό spread αξίας, θα το γνωρίζετε πριν δεσμεύσετε κεφάλαιο.

Γιατί στην αγορά ακινήτων, η αξία δεν δημιουργείται μόνο από το τι αγοράζεις.

Αλλά και από το τι μπορεί να γίνει το ακίνητο στη συνέχεια.

Αν διαθέτετε κεφάλαιο και εξετάζετε επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα, συμπληρώστε τη φόρμα επενδυτή στο κουμπί επικοινωνίας που ακολουθεί για να αξιολογήσουμε πιθανές τοποθετήσεις.