Αγορά Ολόκληρου Κτιρίου, Ανακατασκευή και Πώληση Κομμάτι-Κομμάτι

1. Το Κτίριο (υπόθεση εργασίας)

• Περιοχή: αστική ζώνη Αθήνας με ζήτηση πρώτης κατοικίας

• Έτος κατασκευής: 1975

• Όροφοι: 4

• Διαμερίσματα: 8

• Μέσο εμβαδόν: 75 τ.μ.

• Σύνολο: 600 τ.μ.

• Κατάσταση: πλήρως παλαιωμένο

Στόχος: πλήρης ανακατασκευή και πώληση σε τελικούς αγοραστές, όχι επενδυτές.

Όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Πώς φιλτράρουν οι επαγγελματίες τα ακίνητα πριν κοιτάξουν την τιμή», τέτοια projects δεν κρίνονται από το πόσο φθηνά αγοράζονται, αλλά από το αν η αγορά μπορεί να απορροφήσει το τελικό προϊόν.

2. Κόστος Αγοράς – 1.500 €/τ.μ.

ΣτοιχείοΠοσό (€)

Τιμή αγοράς (600 × 1.500) 900.000

Φόρος μεταβίβασης (3%) 27.000

Νομικά & συμβολαιογραφικά 15.000

Μεσιτική αμοιβή 18.000

Συνολικό κόστος αγοράς 960.000

Ήδη εδώ, η επένδυση ξεκινά με ουσιαστική δέσμευση κεφαλαίου, κάτι που συχνά υποτιμάται όταν το project παρουσιάζεται ως «ευκαιρία».

3. Κόστος Ανακατασκευής – 1.200 €/τ.μ.

Η ανακατασκευή δεν αφορά μόνο τα διαμερίσματα.
Αφορά ολόκληρο το κτίριο.

Κατηγορία Ποσό (€)

Ανακατασκευή διαμερισμάτων (600 × 1.200) 720.000

Κοινόχρηστοι χώροι & πρόσοψη 70.000

Η/Μ εγκαταστάσεις & υποδομές 60.000

Απρόβλεπτα 70.000

Σύνολο ανακατασκευής 920.000

Όπως έχουμε επισημάνει στο «Τα 7 κατασκευαστικά λάθη που δεν διορθώνονται μετά την παράδοση», τα απρόβλεπτα δεν είναι εξαίρεση — είναι κανόνας σε παλιά κτίρια.

4. Συνολικό Επενδεδυμένο Κεφάλαιο

Κατηγορία Ποσό (€)

Κόστος αγοράς 960.000

Ανακατασκευή 920.000

Marketing & πωλήσεις 30.000

Holding costs (18 μήνες) 70.000

ΣΥΝΟΛΟ PROJECT 1.980.000

👉 Πραγματικό κόστος: ~3.300 €/τ.μ.

Αυτός είναι ο αριθμός που μετράει.
Όχι το 1.500 €/τ.μ. της αγοράς.

5. Σενάριο Πώλησης

• Μέση τιμή πώλησης: 4.000 €/τ.μ.

• Τιμή ανά διαμέρισμα (75 τ.μ.): 300.000 €

ΣτοιχείοΠοσό (€)

Έσοδα ανά διαμέρισμα 300.000

Διαμερίσματα 8

Συνολικά έσοδα 2.400.000

6. Οικονομικό Αποτέλεσμα

Στοιχείο Ποσό (€)

Συνολικά έσοδα 2.400.000

Συνολικό κόστος 1.980.000

Μικτό κέρδος 420.000

• Απόδοση επί κεφαλαίου: ~21%

• Διάρκεια project: 18–20 μήνες

• Ετησιοποιημένη απόδοση: ~12%

Σε αυτό το σημείο, το project φαίνεται καλό.
Εδώ όμως αρχίζουν τα πραγματικά ερωτήματα.

7. Το σημείο που τα περισσότερα projects «σπάνε»

Όπως έχουμε αναλύσει στο «Γιατί η καθαρή απόδοση είναι ο μόνος αριθμός που μετράει», το margin πρέπει να αντέχει πίεση:

• Πώληση –5% → κέρδος ~300.000 €

• Κόστος +10% → κέρδος ~230.000 €

• Καθυστέρηση πωλήσεων 6 μήνες → –60.000 €

Το project δεν καταρρέει, αλλά χάνει γρήγορα ασφάλεια.

Και εδώ ακριβώς κρίνεται αν μιλάμε για επένδυση ή για κεφαλαιακή ταλαιπωρία.

Πώς το αξιολογούμε στην Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, τέτοιου τύπου projects εγκρίνονται μόνο αν:

• το τελικό κόστος παραμένει ξεκάθαρα κάτω από την αγοραία αξία

• η απορρόφηση των διαμερισμάτων είναι ρεαλιστική, όχι θεωρητική

• και το margin παραμένει διψήφιο ακόμη και μετά τα stress tests

Αν όχι, η σωστή απόφαση δεν είναι η αγορά, αλλά η αποφυγή του project.

Συμπέρασμα

Με αγορά 1.500 €/τ.μ. και ανακατασκευή 1.200 €/τ.μ.,
η στρατηγική «αγορά κτιρίου – πώληση κομμάτι-κομμάτι» μπορεί να δουλέψει.

Όχι όμως χωρίς:

• αυστηρό έλεγχο κόστους

• ξεκάθαρο target buyer

• και στρατηγική εξόδου πριν καν υπογραφεί το συμβόλαιο

Γιατί σε αυτά τα projects,
το πραγματικό ρίσκο δεν είναι να βγάλεις λιγότερα — είναι να μείνεις μέσα περισσότερο απ’ όσο αντέχει το κεφάλαιο.