Νεόδμητο vs Παλαιό: Τι Πληρώνεις Πραγματικά σε Βάθος Χρόνου

Το σενάριο σύγκρισης

Ίδιο μέγεθος – ίδιος χρονικός ορίζοντας – διαφορετική φιλοσοφία

Επιλογή Α: Παλαιό Διαμέρισμα

• Έτος κατασκευής: 1975–1995

• Τιμή αγοράς: €2.700 / τ.μ.

• Διαμέρισμα 80 τ.μ. → €216.000

• Ανακαίνιση (πλήρης, ουσιαστική): €900 / τ.μ.

• Κόστος ανακαίνισης: €72.000

➡️ Συνολικό αρχικό κόστος: €288.000

Επιλογή Β: Νεόδμητο Διαμέρισμα (Υπό Κατασκευή)

• Παράδοση: 18–24 μήνες

• Τιμή αγοράς: €4.700 / τ.μ.

• Διαμέρισμα 80 τ.μ. → €376.000

• Ανακαίνιση: €0

➡️ Συνολικό κόστος: €376.000

👉 Ονομαστική διαφορά: €88.000 υπέρ του παλαιού.
Αλλά αυτή είναι μόνο η αρχή.

Κρίσιμο σημείο #1: Τμηματική καταβολή κεφαλαίου στο νεόδμητο

Σε ένα νεόδμητο υπό κατασκευή:

• το κεφάλαιο δεν εκταμιεύεται όλο από την πρώτη ημέρα

• οι πληρωμές γίνονται σε στάδια μέσα σε 18–24 μήνες

Τυπικά:

• 30% με την υπογραφή

• 40% στην πορεία κατασκευής

• 30% με την παράδοση

Αυτό σημαίνει ότι:

• διατηρείς ρευστότητα

• μειώνεις το κόστος ευκαιρίας

• δεν «παγώνεις» όλο το κεφάλαιο άμεσα

Στο παλιό:

• 100% εκταμίευση από την πρώτη ημέρα

• άμεση εκταμίευση ανακαίνισης

• αβεβαιότητα κόστους και χρόνου

Κρίσιμο σημείο #2: Κατασκευή στα μέτρα σου (όχι διόρθωση λαθών)

Στο παλιό

• προσαρμόζεσαι σε κάτοψη 40–50 ετών

• διορθώνεις περιορισμούς (ύψη, φως, θέσεις)

• κάνεις συμβιβασμούς που δεν “σβήνονται”

  Όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Τα 7 κατασκευαστικά λάθη που δεν διορθώνονται μετά την παράδοση», πολλά από τα δομικά μειονεκτήματα ενός παλαιού κτιρίου δεν εξαφανίζονται με ανακαίνιση — απλώς μεταφέρονται στο μέλλον.

Στο νεόδμητο

• επιλέγεις εξαρχής:

  • κάτοψη

  • ηλεκτρολογικά

  • υλικά

  • αποθήκες / θέσεις

• το σπίτι χτίζεται σωστά από την αρχή

Αυτό δεν είναι πολυτέλεια. Είναι λειτουργικότητα για δεκαετίες.

Δεν είναι τυχαίο ότι, όπως έχουμε δείξει στο άρθρο «Γιατί η σωστή κάτοψη αξίζει περισσότερο από 20 τ.μ. επιπλέον χώρο», η καθημερινή λειτουργικότητα επηρεάζει την ποιότητα ζωής περισσότερο από τα τετραγωνικά.

Κόστος Ενέργειας & Θερμικές Απώλειες (10ετία)

Παλαιό

• Ενεργειακή κατηγορία: Ε–Ζ

• Θερμικές απώλειες από τοίχους, κουφώματα, δώμα

• Μέσο ετήσιο κόστος: €2.200

• Κόστος 10ετίας: €22.000

Νεόδμητο

• Κατηγορία: Α / Α+

• Σχεδόν μηδενικές απώλειες θερμότητας

• Μέσο ετήσιο κόστος: €650

• Κόστος 10ετίας: €6.500

➡️ Όφελος νεόδμητου: €15.500

Όπως έχουμε αναλύσει στο άρθρο «Η άνοδος των κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης: Από πολυτέλεια σε ανάγκη», η διαφορά κόστους μεταξύ ενεργειακών κατηγοριών δεν μειώνεται με τον χρόνο — αυξάνεται.

Συντήρηση & Απρόβλεπτα (10ετία)

Παλαιό

Ακόμα και μετά την ανακαίνιση:

• παλιά δομή

• κοινόχρηστα προβλήματα

• επαναλαμβανόμενες παρεμβάσεις

Μέσο κόστος: €1.800 / έτος
➡️ €18.000 / 10ετία

Νεόδμητο

• νέες εγκαταστάσεις

• εγγυήσεις

• λιγότερα έκτακτα

Μέσο κόστος: €500 / έτος
➡️ €5.000 / 10ετία

➡️ Όφελος νεόδμητου: €13.000

Ο Παράγοντας της Πολυκατοικίας (που κανείς δεν υπολογίζει)

Υπάρχει ένα κόστος που δεν φαίνεται σε πίνακες, αλλά επηρεάζει άμεσα:

• την καθημερινότητα

• τη συντήρηση

• τη μακροχρόνια αξία

Στα παλαιά ακίνητα

Συχνά συναντάς:

• παλιούς ιδιοκτήτες με διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες

• ενοίκους χωρίς μακροχρόνιο ενδιαφέρον

• καθυστερήσεις ή μη πληρωμή κοινοχρήστων

• άρνηση συμμετοχής σε βασικές εργασίες συντήρησης

• φθορά που συσσωρεύεται με τα χρόνια

Ακόμα και αν εσύ είσαι συνεπής, η πολυκατοικία λειτουργεί με βάση τον πιο αδύναμο κρίκο.

Στα νεόδμητα ακίνητα

Συνήθως:

• νέοι ιδιοκτήτες ή οικογένειες

• πρόσφατη μεγάλη επένδυση → μεγαλύτερη φροντίδα

• κοινή νοοτροπία διατήρησης αξίας

• υψηλότερη συνέπεια σε κοινόχρηστα

• τα προβλήματα λύνονται νωρίς, όχι όταν “σαπίσουν”

Δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν ζητήματα.
Σημαίνει ότι δεν χρονίζουν.

Μεταπωλητική πραγματικότητα μετά από 10 χρόνια

Παλαιό (τότε 55–60 ετών)

• περιορισμένο κοινό

• συχνά ανάγκη νέας ανακαίνισης

• πίεση τιμής

• μεγαλύτερος χρόνος πώλησης

Νεόδμητο (τότε 10 ετών)

• ακόμα “σύγχρονο”

• πιο ελκυστικό σε αγοραστές & ενοικιαστές

• καλύτερη διατήρηση αξίας

• μεγαλύτερη ρευστότητα

Σύνοψη αριθμών (10ετία)

Κατηγορία: Αρχικό κόστος

Παλαιό: €288.000

Νεόδμητο: €376.000

Κατηγορία: Ενέργεια

Παλαιό: €22.000

Νεόδμητο: €6.500

Κατηγορία: Συντήρηση

Παλαιό: €18.000

Νεόδμητο: €5.000

Σύνολο 10ετίας

Παλαιό: €328.000

Νεόδμητο: €387.500

👉 Διαφορά 10ετίας: ~€59.500 υπέρ του παλαιού,
αλλά με:

• πλήρη εκταμίευση από την αρχή

• μεγαλύτερη φθορά

• πιο δύσκολη καθημερινότητα

• χαμηλότερη ρευστότητα στο μέλλον

  Η πραγματική αξία ενός ακινήτου φαίνεται στον χρόνο — όπως έχουμε αναλύσει και στο άρθρο «Πώς να αναγνωρίσετε ένα ακίνητο που θα “γεράσει” καλά».

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, η σύγκριση νέου–παλιού δεν γίνεται με γνώμες ή τίτλους αγγελιών.

Γίνεται με:

• ανάλυση 10ετίας

• τρόπο εκταμίευσης κεφαλαίου

• ενεργειακές απώλειες

• λειτουργικότητα κτιρίου

• συμπεριφορά πολυκατοικίας

• πραγματική μεταπωλητική δυναμική

Γιατί το σωστό ακίνητο δεν κρίνεται στην υπογραφή.
Κρίνεται στα χρόνια που το κρατάς.

Συμπέρασμα

• Στα €4.700/τ.μ., το νεόδμητο δεν είναι φθηνό

• Στα €2.700/τ.μ., το παλιό δεν είναι τόσο οικονομικό όσο δείχνει

• Η διαφορά δεν είναι μόνο αριθμητική — είναι δομική και καθημερινή

Η σωστή επιλογή δεν είναι ιδεολογική.
Είναι θέμα:

• ρευστότητας

• χρόνου

• αντοχής

• τρόπου ζωής

Και αυτά δεν φαίνονται ποτέ στην αγγελία.

Αν σκέφτεστε την πώληση του ακινήτου σας, συμπληρώστε το κουμπί επικοινωνίας- φόρμα και η Poli Real Estate θα επικοινωνήσει μαζί σας με δωρεάν εκτίμηση.