Πραγματικό Case Study: Από Αγορά €180.000 σε Καθαρή Απόδοση 6,4%

1. Το Ακίνητο: Όχι “ευκαιρία”, αλλά φίλτρο

• Διαμέρισμα 78 τ.μ.

• Έτος κατασκευής: 2001

• Όροφος: 2ος

• Κατάσταση: καλή, χωρίς ανακαίνιση

• Στόχος: μακροχρόνια μίσθωση

• Περιοχή: αστική μικροτοποθεσία με διαχρονική ζήτηση

Η επιλογή δεν έγινε επειδή «η τιμή ήταν καλή».
Όπως έχουμε εξηγήσει στο «Πώς φιλτράρουν οι επαγγελματίες τα ακίνητα πριν κοιτάξουν την τιμή», η τιμή έρχεται τελευταία. Πρώτα περνάς φίλτρο βιωσιμότητας.

2. Το Πραγματικό Κόστος Απόκτησης (All-in)

Ένα από τα πιο συχνά λάθη που αναλύουμε στο «Τα 5 ρίσκα που δεν φαίνονται ποτέ στην αγγελία» είναι η υποεκτίμηση του συνολικού κεφαλαίου.

ΣτοιχείοΠοσό (€)

Τιμή αγοράς 180.000

Φόρος μεταβίβασης (3%) 5.400

Συμβολαιογραφικά & νομικά 3.200

Μεσιτική αμοιβή 3.600

Μικροεργασίες / φρεσκάρισμα 7.800

Συνολικό επενδεδυμένο κεφάλαιο 200.000

Αυτό είναι το κεφάλαιο που πρέπει να αποδώσει.
Όχι η τιμή της αγγελίας.

3. Έσοδα από Μίσθωση: Συντηρητικές Παραδοχές

• Μηνιαίο ενοίκιο αγοράς: €900

• Θεωρητικό έσοδο: €10.800 / έτος

Όμως, όπως έχουμε αναλύσει στο «Η παγίδα της υψηλής απόδοσης στο real estate», όποιος δεν υπολογίζει κενά διαστήματα, κοροϊδεύει τον εαυτό του.

• Υπολογισμός: 1 μήνας κενό / έτος
  ➡️ Πραγματικό ετήσιο έσοδο: €9.900

4. Ετήσια Έξοδα (χωρίς ωραιοποίηση)

ΈξοδοΠοσό (€)

Φόρος εισοδήματος ενοικίων 1.980

ΕΝΦΙΑ 420

Συντήρηση & φθορές 600

Διαχείριση / απρόβλεπτα 300

Σύνολο 3.300

5. Καθαρό Cash Flow

• Πραγματικό έσοδο: €9.900

• Σύνολο εξόδων: €3.300

Καθαρό εισόδημα: €6.600 / έτος

6. Καθαρή Απόδοση: Η Πρώτη Ανάγνωση

6.600/200.000=3,3%

Σε αυτό το σημείο πολλοί λένε:
«Μόνο 3,3%;»

Και εδώ ακριβώς ισχύει αυτό που έχουμε γράψει στο «Γιατί το real estate έχει γίνει μακροπρόθεσμη στρατηγική και όχι απλό trade».
Η καθαρή απόδοση δεν λέει όλη την ιστορία.

7. Υπεραξία: Όχι τύχη, αλλά ποιότητα & τοποθεσία

Με συντηρητική παραδοχή ετήσιας ανόδου αξίας 2,5%:

ΧρόνοςΕκτιμώμενη Αξία

Αγορά180.000

5 έτη~203.000

10 έτη~231.000

➡️ Υπεραξία 10ετίας: ~€51.000

Όπως έχουμε αναλύσει στα άρθρα:

• «Η αξία της θέσης: γιατί η σωστή τοποθεσία είναι το 70% της επένδυσης»

• «Πώς να αναγνωρίσετε ένα ακίνητο που θα “γεράσει” καλά»

η υπεραξία δεν είναι δεδομένη, αλλά αποτέλεσμα σωστών επιλογών.

8. Συνολική Απόδοση 10ετίας (εισόδημα + αξία)

ΠηγήΠοσό (€)Καθαρά ενοίκια 10ετίας66.000Υπεραξία51.000Σύνολο117.000

➡️ Συνολική απόδοση 10ετίας: 58,5%
➡️ Ισοδύναμη μέση ετήσια απόδοση: ~6,4%

Ακριβώς γι’ αυτό, όπως έχουμε δείξει στο «Γιατί το real estate παραμένει ανώτερη επένδυση από την τράπεζα», η σύγκριση δεν γίνεται με το επιτόκιο, αλλά με δομική απόδοση στον χρόνο.

9. Stress Test: Πριν την Αγορά

Όπως εξηγούμε στο «Πώς οι επαγγελματίες “στρεσάρουν” ένα real estate portfolio», κάθε επένδυση πρέπει να αντέχει και σε αρνητικά σενάρια:

• Ενοίκιο –10% → απόδοση ~5,6%

• 2 έτη κενού στη δεκαετία → ~5,9%

• Μηδενική υπεραξία → ~3,3%

Το deal δεν καταρρέει.
Απλώς γίνεται λιγότερο ελκυστικό — και αυτό είναι αποδεκτό.

10. Τι δείχνει αυτό το case study

• Δεν είναι «ευκαιρία ζωής»

• Δεν είναι «γρήγορο χρήμα»

• Είναι σταθερή, προβλέψιμη επένδυση

Ακριβώς το είδος επένδυσης που περιγράφουμε στο «Γιατί η ρευστότητα είναι το πραγματικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα» και στο «Πώς χτίζεται ένα real estate portfolio (και γιατί ένα ακίνητο δεν είναι portfolio)».

Ο ρόλος της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, κάθε ακίνητο εξετάζεται πρώτα ως επενδυτικό σενάριο και μετά ως αγορά.

Δεν μας ενδιαφέρει:

• αν «πουλάει»

• αν είναι μόδα

• αν ακούγεται εντυπωσιακό

Μας ενδιαφέρει αν:

• αντέχει στους αριθμούς

• περνά stress tests

• και δικαιολογεί την ύπαρξή του σε βάθος χρόνου

Γι’ αυτό και πολλές φορές, η σωστή συμβουλή προς τον επενδυτή δεν είναι η αγορά, αλλά το να πει «όχι».

Αν σας ενδιαφέρει να αξιολογήσετε αντίστοιχες επενδυτικές ευκαιρίες με πραγματικά δεδομένα, επικοινωνήστε με την Πόλη Real Estate μέσω της παρακάτω φόρμας.