Τα «Καλά Yield» Ακίνητα που Κοστίζουν Ακριβά Μακροπρόθεσμα

Όταν το Yield Κρύβει το Πραγματικό Κόστος

Το yield δείχνει τι συμβαίνει σήμερα.
Δεν δείχνει:

• τι συμβαίνει στο κεφάλαιο

• πόσο εύκολα ρευστοποιείται το ακίνητο

• τι επιλογές έχει ο επενδυτής στο μέλλον

Ένα ακίνητο μπορεί να αποδίδει 6% ή 7% και ταυτόχρονα:

• να χάνει αξία

• να εγκλωβίζει τον επενδυτή

• να μην έχει πραγματική αγορά στην έξοδο

Αυτό είναι το σημείο όπου η απόδοση γίνεται παγίδα.

Γιατί τα Υψηλά Yield Εμφανίζονται στα «Λάθος» Ακίνητα

Στις περισσότερες περιπτώσεις, υψηλό yield εμφανίζεται όταν:

• η τοποθεσία είναι δευτερεύουσα

• η ζήτηση είναι περιορισμένη

• η τιμή αγοράς είναι χαμηλή για κάποιο λόγο

Αυτά τα ακίνητα:

• αποδίδουν επειδή αγοράστηκαν φθηνά

• αλλά είναι φθηνά επειδή δεν τα θέλει η αγορά

Το πρόβλημα δεν φαίνεται στο ενοίκιο.
Φαίνεται όταν ο επενδυτής θέλει να πουλήσει.

Yield Χωρίς Ρευστότητα = Θεωρητική Απόδοση

Η πραγματική απόδοση κρίνεται στην έξοδο.

Πολλά «καλά yield» ακίνητα:

• έχουν ελάχιστους υποψήφιους αγοραστές

• δεν προσελκύουν χρηματοδότηση

• μένουν για μήνες ή χρόνια απούλητα

Το yield εισπράττεται όσο κρατάς το ακίνητο.
Η ζημιά φαίνεται όταν προσπαθείς να το ρευστοποιήσεις.

Αυτή η λογική είναι ίδια και στις συμφωνίες γης, όπως φαίνεται στο
«Αντιπαροχή: Δεν δίνετε απλώς οικόπεδο — “ανταλλάσσετε” αξία», όπου η αξία δεν κρίνεται μόνο στο παρόν αλλά στο μελλοντικό αποτέλεσμα.

Η Παγίδα της «Ασφαλούς» Απόδοσης

Πολλοί επενδυτές νιώθουν ασφάλεια επειδή:

• το ακίνητο είναι νοικιασμένο

• το εισόδημα έρχεται κάθε μήνα

Αλλά:

• τι γίνεται αν αλλάξει η ζήτηση;

• αν αυξηθούν τα κόστη;

• αν ο ενοικιαστής φύγει;

Ακίνητα με υψηλό yield αλλά χωρίς εναλλακτικές χρήσεις είναι εύθραυστα assets.

Γι’ αυτό και η σωστή καθοδήγηση παίζει καθοριστικό ρόλο, όπως αναλύεται στο
«Γιατί η σωστή επιλογή μεσιτικού κάνει τη διαφορά».

Όταν η Τοποθεσία Προστατεύει το Κεφάλαιο (Ακόμα κι αν το Yield Είναι Χαμηλότερο)

Ισχυρές τοποθεσίες:

• έχουν μεγαλύτερη ζήτηση

• προσφέρουν περισσότερες επιλογές χρήσης

• διατηρούν ρευστότητα

Συχνά δείχνουν χαμηλότερο yield, αλλά:

• προστατεύουν το κεφάλαιο

• προσφέρουν υπεραξία

• επιτρέπουν ευκολότερη έξοδο

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αναλύεται στο άρθρο
«Γιατί η Εύβοια είναι η πιο υποτιμημένη αγορά εξοχικής κατοικίας κοντά στην Αθήνα», όπου η σχέση κόστους–απόδοσης δεν βασίζεται μόνο στο ενοίκιο.

Το Yield Δεν Διορθώνει Κακή Δομή

Σε πιο σύνθετες επενδύσεις, όπως αντιπαροχές ή συνεργασίες, το πρόβλημα γίνεται εντονότερο.

Ένα έργο μπορεί:

• να φαίνεται αποδοτικό στα χαρτιά

• αλλά να είναι κακοδομημένο

Όπως φαίνεται στα άρθρα
«Τα 7 σημεία που κρίνουν αν μια αντιπαροχή θα πετύχει ή θα αποτύχει» και
«Μικροί vs Μεγάλοι Κατασκευαστές: Ποιος κερδίζει πραγματικά στην αντιπαροχή;»,
η δομή της συμφωνίας καθορίζει το αποτέλεσμα περισσότερο από οποιοδήποτε ποσοστό.

Πώς Αναγνωρίζονται τα «Επικίνδυνα» Yield

Ένα yield πρέπει να σε προβληματίζει όταν:

• είναι αισθητά υψηλότερο από τον μέσο όρο της περιοχής

• βασίζεται σε έναν μόνο ενοικιαστή ή χρήση

• δεν συνοδεύεται από ζήτηση στη μεταπώληση

• δεν υπάρχει εναλλακτικό σενάριο αξιοποίησης

Σε αυτές τις περιπτώσεις, το yield δεν είναι πλεονέκτημα — είναι ένδειξη ρίσκου.

Η Προσέγγιση της Poli Real Estate

Στην Poli Real Estate, το yield είναι σημείο εκκίνησης, όχι κριτήριο απόφασης.

Η αξιολόγηση γίνεται με βάση:

• τιμή εισόδου

• ρευστότητα

• εναλλακτικά σενάρια

• προοπτική εξόδου

Γιατί μια επένδυση που «γράφει ωραία» σήμερα
μπορεί να κοστίσει πολύ ακριβά αύριο.

Συμπέρασμα

Τα «καλά yield» ακίνητα δεν είναι πάντα καλές επενδύσεις.

Όταν:

• δεν υπάρχει ρευστότητα

• δεν υπάρχει ζήτηση

• δεν υπάρχει ευελιξία

η απόδοση μετατρέπεται σε παγίδα.

Στο real estate, το ζητούμενο δεν είναι το υψηλότερο ποσοστό.
Είναι η διατήρηση και η εξέλιξη του κεφαλαίου σε βάθος χρόνου.